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Maison à vendre

VilleSepmes (37)
Surface135m²
Coût Total178 199€
Loyer Annuel11 929€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 999 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 148,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres

Maison de ville pleine de charme, aux volumes généreux et authentique. Elle dispose de trois chambres et de pièces de vie lumineuses offrant de multiples possibilités d'aménagement. De belle caves viennent compléter ce bien. Potager non attenant. Situation idéale à proximité immédiate des commodités. A visiter sans tarder !

Ville : Sepmes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.062450, 0.667970
Total : 178 199€
Prix d'acquisition : 154 999€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 165 799€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11929€/an
Fourchette totale : 780€ - 1267€/mois
Fourchette annuelle : 9363€ - 15200€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,73 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 834 €
Prix d'achat :154 999 €
Décote à l'achat :-28 835€ (-15.7%)
Marge achat-revente :5 635€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 199€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 920,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 883,95€
Coût de l'assurance :15 146,92€
Taxe foncière : 1 192,93€/an
Soit par mois : 99,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 994,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 929 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 199 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 193 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 350 €
Revenus locatifs : +11 929 €
Charges déductibles : -18 350 €
Résultat foncier Année 1 : -6 421 €(Déficit de 6 421 €)
Imputable sur revenu global : 6 421 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 550 €/an
Revenus locatifs : +11 929 €
Charges déductibles : -7 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 379 €/an
Prix d'achat du bien : 154 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 749 €(65% de 154 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 749 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 929 €18 356 €5 757 €-6 427 €6 427 €--
212 168 €7 401 €5 602 €4 767 €---
312 411 €7 240 €5 441 €5 171 €---
412 659 €7 074 €5 275 €5 586 €---
512 913 €6 902 €5 103 €6 010 €---
613 171 €6 725 €4 926 €6 446 €---
713 434 €6 542 €4 743 €6 893 €---
813 703 €6 353 €4 554 €7 350 €---
913 977 €6 157 €4 358 €7 820 €---
1014 257 €5 955 €4 156 €8 302 €---
1114 542 €5 746 €3 948 €8 795 €---
1214 833 €5 531 €3 732 €9 302 €---
1315 129 €5 308 €3 509 €9 821 €---
1415 432 €5 078 €3 279 €10 354 €---
1515 740 €4 840 €3 041 €10 900 €---
1616 055 €4 594 €2 796 €11 461 €---
1716 376 €4 340 €2 542 €12 036 €---
1816 704 €4 078 €2 279 €12 626 €---
1917 038 €3 807 €2 008 €13 231 €---
2017 379 €3 527 €1 728 €13 852 €---
2117 726 €3 238 €1 439 €14 488 €---
2218 081 €2 939 €1 140 €15 142 €---
2318 442 €2 630 €831 €15 812 €---
2418 811 €2 311 €512 €16 500 €---
2519 188 €1 981 €183 €17 206 €---
TOTAL382 099 €138 654 €82 884 €243 445 €6 427 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 928 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 505 €-1 928 €+4 433 €
2+2 505 €+1 430 €+1 075 €
3+2 505 €+1 551 €+954 €
4+2 505 €+1 676 €+829 €
5+2 505 €+1 803 €+702 €
6+2 505 €+1 934 €+571 €
7+2 505 €+2 068 €+437 €
8+2 505 €+2 205 €+300 €
9+2 505 €+2 346 €+159 €
10+2 505 €+2 490 €+15 €
11+2 505 €+2 639 €-134 €
12+2 505 €+2 791 €-286 €
13+2 505 €+2 946 €-441 €
14+2 505 €+3 106 €-601 €
15+2 505 €+3 270 €-765 €
16+2 505 €+3 438 €-933 €
17+2 505 €+3 611 €-1 106 €
18+2 505 €+3 788 €-1 283 €
19+2 505 €+3 969 €-1 464 €
20+2 505 €+4 155 €-1 650 €
21+2 505 €+4 347 €-1 842 €
22+2 505 €+4 543 €-2 038 €
23+2 505 €+4 744 €-2 239 €
24+2 505 €+4 950 €-2 445 €
25+2 505 €+5 162 €-2 657 €
Total+62 625 €+73 034 €+-10 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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