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Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface87m²
Coût Total173 240€
Loyer Annuel13 512€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 494,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m² - Appartement 4 pièces 87 m²

EVE IMMOBILIER vous propose à Vénissieux secteur le plateau, un appartement 4 pièces d'environ 87 m2, au quatrième étage.

L'appartement est composé d'une entrée, un spacieux séjour, une magniifique cuisine indépendante aménagée et équipée, un dégagement, trois chambres, une salle d'eau, une salle de bain, un W.C séparé.

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 300 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/12/2025

Consommation énergie primaire : 168 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 168 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.692290, 4.876755
Total : 173 240€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 32 840€
Valeur du bien : 162 840€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1126€/mois
Loyer annuel estimé : 13512€/an
Fourchette totale : 930€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 11157€ - 16362€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 505,72€
Coût de l'assurance :15 158,50€
Taxe foncière : 1 351,15€/an
Soit par mois : 112,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 125,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 168 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration si souhaité.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration si souhaité dans les 3 chambres.
Quantité: 32 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 840 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 440€
    Peinture murs: 12 m² × 20€/m² = 240€, Changement robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 600€
    Peinture murs: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 800€
    Peinture murs: 32 m² × 20€/m² = 640€, Main d'œuvre: 2160€
  • Salle de bain - Rénovation complète:27 000€
    Rénovation complète: 12 m² × 2000€/m² = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 126 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 512 €/an
Calcul : 1 126 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 240 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 351 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 510 €
Revenus locatifs : +13 512 €
Charges déductibles : -40 510 €
Résultat foncier Année 1 : -26 998 €(Déficit de 26 998 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 670 €/an
Revenus locatifs : +13 512 €
Charges déductibles : -7 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16297.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 512 €40 515 €5 718 €-27 004 €10 700 €16 304 €16 304 €
213 782 €7 522 €5 565 €6 260 €--10 044 €
314 057 €7 364 €5 406 €6 694 €--3 350 €
414 339 €7 200 €5 243 €7 138 €---
514 625 €7 031 €5 074 €7 594 €---
614 918 €6 856 €4 899 €8 062 €---
715 216 €6 675 €4 718 €8 541 €---
815 520 €6 488 €4 531 €9 032 €---
915 831 €6 295 €4 338 €9 536 €---
1016 148 €6 095 €4 138 €10 052 €---
1116 470 €5 889 €3 931 €10 582 €---
1216 800 €5 675 €3 718 €11 125 €---
1317 136 €5 454 €3 497 €11 682 €---
1417 479 €5 226 €3 268 €12 253 €---
1517 828 €4 990 €3 032 €12 838 €---
1618 185 €4 746 €2 788 €13 439 €---
1718 548 €4 493 €2 536 €14 055 €---
1818 919 €4 232 €2 275 €14 687 €---
1919 298 €3 962 €2 005 €15 335 €---
2019 684 €3 683 €1 726 €16 000 €---
2120 077 €3 395 €1 438 €16 682 €---
2220 479 €3 097 €1 139 €17 382 €---
2320 889 €2 789 €831 €18 100 €---
2421 306 €2 470 €512 €18 837 €---
2521 732 €2 140 €183 €19 592 €---
TOTAL432 778 €164 283 €82 506 €268 495 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 837 €-3 210 €+6 047 €
2+2 837 €0 €+2 837 €
3+2 837 €0 €+2 837 €
4+2 837 €+1 136 €+1 701 €
5+2 837 €+2 278 €+559 €
6+2 837 €+2 418 €+419 €
7+2 837 €+2 562 €+275 €
8+2 837 €+2 710 €+127 €
9+2 837 €+2 861 €-24 €
10+2 837 €+3 016 €-179 €
11+2 837 €+3 175 €-338 €
12+2 837 €+3 337 €-500 €
13+2 837 €+3 505 €-668 €
14+2 837 €+3 676 €-839 €
15+2 837 €+3 852 €-1 015 €
16+2 837 €+4 032 €-1 195 €
17+2 837 €+4 217 €-1 380 €
18+2 837 €+4 406 €-1 569 €
19+2 837 €+4 601 €-1 764 €
20+2 837 €+4 800 €-1 963 €
21+2 837 €+5 005 €-2 168 €
22+2 837 €+5 215 €-2 378 €
23+2 837 €+5 430 €-2 593 €
24+2 837 €+5 651 €-2 814 €
25+2 837 €+5 878 €-3 041 €
Total+70 925 €+80 548 €+-9 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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