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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface82
Coût Total213 940
Loyer Annuel14 286
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 926,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Chez N2G immobilier, nous avons le plaisir de vous présenter ce magnifique appartement de type T3, bénéficiant d'une configuration fonctionnelle et situé au dernier étage d'un immeuble.Cet appartement affiche un charmant séjour lumineux avec une kitchenette ouverte, idéale pour partager et vivre des instants de complicité. Le logement dispose également de deux chambres douillettes, d'une salle de bains bien équipée et de toilettes séparées. A cela s'ajoute un débarras pratique pour optimiser l'entrée.De plus, ce logement vous offre une vue bien dégagée grâce à son orientation sud-est.Cet appartement se révèle être une excellente opportunité, que vous souhaitiez en faire votre résidence principale ou l'acquérir comme investissement locatif.N'hésitez pas à nous joindre pour plus d'informations et visites.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658294, 6.923343
Total : 213 940
Prix d'acquisition : 158 000
Travaux : 43 300
Valeur du bien : 201 300
Frais de notaire : 12 640
Coût estimé : 12 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14286€/an
Fourchette totale : 913€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 10959€ - 18624€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 564,31 €/m²
Basé sur :610 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 273
Prix d'achat :158 000
Décote à l'achat :-52 273 (-24.9%)
Marge achat-revente :-3 667€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 107,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 230,15
Coût de l'assurance :16 045,50
Taxe foncière : 1 428,63€/an
Soit par mois : 119,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine intégrée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant matériaux, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Rénovation chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (incluant parquet flottant, peinture murs et plafonds, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 940 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 846
Revenus locatifs : +14 286
Charges déductibles : -52 846
Résultat foncier Année 1 : -38 559(Déficit de 38 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 159
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 546 €/an
Revenus locatifs : +14 286
Charges déductibles : -9 546
Résultat foncier Années 2+ : 4 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17159.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 28652 8537 082-38 56621 400 €17 166 €17 166 €
214 5729 3636 8935 209--11 957 €
314 8649 1676 6975 696--6 261 €
415 1618 9656 4956 196--66 €
515 4648 7566 2856 708---
615 7738 5396 0697 234---
716 0898 3165 8457 773---
816 4118 0845 6148 326---
916 7397 8455 3748 894---
1017 0747 5985 1279 476---
1117 4157 3424 87110 073---
1217 7637 0774 60710 686---
1318 1196 8044 33311 315---
1418 4816 5214 05011 960---
1518 8516 2283 75812 622---
1619 2285 9263 45613 302---
1719 6125 6133 14313 999---
1820 0045 2902 82014 714---
1920 4044 9562 48515 449---
2020 8134 6102 14016 202---
2121 2294 2531 78216 976---
2221 6533 8831 41317 770---
2322 0863 5011 03018 586---
2422 5283 10663519 423---
2522 9792 69722720 282---
TOTAL457 596207 292102 230250 30521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 305
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000-6 420+9 420
2+3 0000+3 000
3+3 0000+3 000
4+3 0000+3 000
5+3 000+1 993+1 007
6+3 000+2 170+830
7+3 000+2 332+668
8+3 000+2 498+502
9+3 000+2 668+332
10+3 000+2 843+157
11+3 000+3 022-22
12+3 000+3 206-206
13+3 000+3 394-394
14+3 000+3 588-588
15+3 000+3 787-787
16+3 000+3 990-990
17+3 000+4 200-1 200
18+3 000+4 414-1 414
19+3 000+4 635-1 635
20+3 000+4 861-1 861
21+3 000+5 093-2 093
22+3 000+5 331-2 331
23+3 000+5 576-2 576
24+3 000+5 827-2 827
25+3 000+6 085-3 085
Total+75 000+75 091+-91
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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