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Maison 7 pièces 155 m²

VilleForgès (19)
Surface155m²
Coût Total157 760€
Loyer Annuel14 550€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 593,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 155 m² - Maison 7 pièces 155 m²

Jolie maison de bourg avec 3 chambres, un bureau, une grange attenante aménageable de plus de 100m2 et une dépendance. Un terrain attenant vient compléter l'ensemble. L'électricité, le double vitrage et la fumisterie des deux poêles sont refaits, la rénovation de l'intérieur de cette maison doit être poursuivie.Le bien est connectée au Tout à l'égout.

Surface : 155 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/04/2026

Consommation énergie primaire : 346 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Forgès
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.156044, 1.870635
Total : 157 760€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 150 400€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1213€/mois
Loyer annuel estimé : 14550€/an
Fourchette totale : 952€ - 1544€/mois
Fourchette annuelle : 11429€ - 18523€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 781 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-83 781€ (-47.7%)
Marge achat-revente :18 021€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :46,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 907,89€
Coût de l'assurance :13 804,00€
Taxe foncière : 1 455,01€/an
Soit par mois : 121,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, plafond, revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 - Salon en rénovation, murs dénudés, plafond abîmé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : mise à jour des meubles et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine avec mobilier ancien, état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 300€
    Isolation combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forgès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 213 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Calcul : 1 213 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 760 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 781 €
Revenus locatifs : +14 550 €
Charges déductibles : -65 781 €
Résultat foncier Année 1 : -51 231 €(Déficit de 51 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 381 €/an
Revenus locatifs : +14 550 €
Charges déductibles : -7 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29831.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 550 €65 786 €5 379 €-51 236 €21 400 €29 836 €29 836 €
214 841 €7 244 €5 237 €7 597 €--22 239 €
315 138 €7 098 €5 090 €8 040 €--14 199 €
415 441 €6 946 €4 938 €8 495 €--5 704 €
515 750 €6 788 €4 781 €8 961 €---
616 065 €6 625 €4 618 €9 439 €---
716 386 €6 457 €4 450 €9 929 €---
816 714 €6 282 €4 275 €10 431 €---
917 048 €6 102 €4 095 €10 946 €---
1017 389 €5 915 €3 908 €11 474 €---
1117 737 €5 722 €3 714 €12 015 €---
1218 091 €5 521 €3 514 €12 570 €---
1318 453 €5 314 €3 307 €13 139 €---
1418 822 €5 100 €3 092 €13 723 €---
1519 199 €4 878 €2 870 €14 321 €---
1619 583 €4 648 €2 641 €14 935 €---
1719 974 €4 410 €2 403 €15 564 €---
1820 374 €4 164 €2 157 €16 210 €---
1920 781 €3 909 €1 902 €16 872 €---
2021 197 €3 645 €1 638 €17 552 €---
2121 621 €3 372 €1 365 €18 249 €---
2222 053 €3 090 €1 082 €18 964 €---
2322 494 €2 797 €790 €19 697 €---
2422 944 €2 494 €487 €20 450 €---
2523 403 €2 181 €174 €21 222 €---
TOTAL466 045 €186 487 €77 908 €279 557 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 056 €-6 420 €+9 476 €
2+3 056 €0 €+3 056 €
3+3 056 €0 €+3 056 €
4+3 056 €0 €+3 056 €
5+3 056 €+977 €+2 079 €
6+3 056 €+2 832 €+224 €
7+3 056 €+2 979 €+77 €
8+3 056 €+3 129 €-73 €
9+3 056 €+3 284 €-228 €
10+3 056 €+3 442 €-386 €
11+3 056 €+3 604 €-548 €
12+3 056 €+3 771 €-715 €
13+3 056 €+3 942 €-886 €
14+3 056 €+4 117 €-1 061 €
15+3 056 €+4 296 €-1 240 €
16+3 056 €+4 480 €-1 424 €
17+3 056 €+4 669 €-1 613 €
18+3 056 €+4 863 €-1 807 €
19+3 056 €+5 062 €-2 006 €
20+3 056 €+5 265 €-2 209 €
21+3 056 €+5 475 €-2 419 €
22+3 056 €+5 689 €-2 633 €
23+3 056 €+5 909 €-2 853 €
24+3 056 €+6 135 €-3 079 €
25+3 056 €+6 367 €-3 311 €
Total+76 400 €+83 867 €+-7 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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