Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pontlevoy (41400)

VillePontlevoy (41)
Surface156
Coût Total254 740
Loyer Annuel15 254
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 974,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville au centre du bourg d'environ 126 m².

Au rez-de-chaussée : entrée, salon et salle-à-manger, cuisine donnant sur le jardin et une salle-d'eau.

Au 1er étage, deux chambres dont une avec cabinet de toilettes, une salle d'eau avec wc et un bureau.

Au 2ème étage, sous les combles, deux chambres et une salle-de-bains avec wc.

Au sous-sol : deux caves.

Dans le jardin : un préau couvert, une ancienne écurie, un puits.

Au fond du jardin, une annexe de 30 m²comportant une chambre avec possibilité d'installer une mezzanine, une cuisine aménagée et une salle-d'eau avec wc. Indépendante de la maison, on peut y accéder par le portail donnant sur le jardin. Ce jardin d'environ 400 m² est clôturé par des murs.

Des fenêtres de l'escalier, très belle vue sur le clocher de l'église et sur l'abbaye.

Travaux à prévoir.

Ville : Pontlevoy
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.372049, 1.223391
Total : 254 740
Prix d'acquisition : 152 000
Travaux : 90 580
Valeur du bien : 242 580
Frais de notaire : 12 160
Coût estimé : 12 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15254€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1587€/mois
Fourchette annuelle : 12218€ - 19043€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,44 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :225 333
Prix d'achat :152 000
Décote à l'achat :-73 333 (-32.5%)
Marge achat-revente :-29 407€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 484,71
Coût de l'assurance :22 289,75
Taxe foncière : 1 525,37€/an
Soit par mois : 127,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 156 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 580(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:8 800
    Isolation combles: 156 m² × 50€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:25 800
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1200€ = 22800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 500
    Salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:10 500
    Rénovation salon: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 254 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 740 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 219
Revenus locatifs : +15 254
Charges déductibles : -101 219
Résultat foncier Année 1 : -85 965(Déficit de 85 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 565
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 639 €/an
Revenus locatifs : +15 254
Charges déductibles : -10 639
Résultat foncier Années 2+ : 4 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64565.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 254101 2278 230-85 97321 400 €64 573 €64 573 €
215 55910 4258 0085 134--59 440 €
315 87010 1957 7785 675--53 765 €
416 1879 9587 5416 230--47 535 €
516 5119 7127 2956 799--40 736 €
616 8419 4597 0427 382--33 354 €
717 1789 1976 7807 981--25 373 €
817 5228 9276 5108 595--16 778 €
917 8728 6476 2309 225--7 554 €
1018 2308 3595 9429 871---
1118 5948 0605 64310 534---
1218 9667 7525 33511 214---
1319 3457 4335 01711 912---
1419 7327 1044 68712 628---
1520 1276 7644 34813 362---
1620 5296 4133 99614 116---
1720 9406 0503 63314 890---
1821 3595 6753 25815 683---
1921 7865 2882 87116 498---
2022 2224 8882 47117 334---
2122 6664 4742 05718 192---
2223 1194 0471 63019 073---
2323 5823 6051 18819 976---
2424 0533 14973220 904---
2524 5352 67826121 856---
TOTAL488 579269 489118 485219 09121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 091
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-6 420+9 623
2+3 2030+3 203
3+3 2030+3 203
4+3 2030+3 203
5+3 2030+3 203
6+3 2030+3 203
7+3 2030+3 203
8+3 2030+3 203
9+3 2030+3 203
10+3 203+695+2 508
11+3 203+3 160+43
12+3 203+3 364-161
13+3 203+3 574-371
14+3 203+3 788-585
15+3 203+4 009-806
16+3 203+4 235-1 032
17+3 203+4 467-1 264
18+3 203+4 705-1 502
19+3 203+4 949-1 746
20+3 203+5 200-1 997
21+3 203+5 458-2 255
22+3 203+5 722-2 519
23+3 203+5 993-2 790
24+3 203+6 271-3 068
25+3 203+6 557-3 354
Total+80 075+65 727+14 348
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →