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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLaragne-Montéglin (05)
Surface73
Coût Total149 080
Loyer Annuel8 005
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 301,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 chambres, calme, Exposition sud, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Bruno LAGIER vous propose: Bel appartement lumineux, tourné plein sud, proche de tous commerces et services, avec 1 cuisine, 2 chambres, 1 salon/séjour 1 WC et une salle d'eau, situé en rez de jardin. Copropriété, facile d'accès, calme et proche du centre ville. Bien de qualité !!

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 32 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 33.33 euros par mois (soit 400 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 344 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bruno LAGIER mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Gap sous le numéro 340693472, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Laragne-Montéglin
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05300
Coordonnées : 44.316730, 5.825168
Total : 149 080
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 46 480
Valeur du bien : 141 480
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8005€/an
Fourchette totale : 542€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6506€ - 9848€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,43 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 918
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-15 918 (-14.4%)
Marge achat-revente :-38 162€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 665,95
Coût de l'assurance :13 044,50
Taxe foncière : 800,48€/an
Soit par mois : 66,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 22 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 480(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:880
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Laragne-Montéglin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 080 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 221
Revenus locatifs : +8 005
Charges déductibles : -53 221
Résultat foncier Année 1 : -45 216(Déficit de 45 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 816
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 741 €/an
Revenus locatifs : +8 005
Charges déductibles : -6 741
Résultat foncier Années 2+ : 1 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23816.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 00553 2265 024-45 22121 400 €23 821 €23 821 €
28 1656 6134 8911 552--22 269 €
38 3286 4754 7531 853--20 416 €
48 4956 3324 6102 162--18 254 €
58 6656 1854 4632 480--15 774 €
68 8386 0324 3102 806--12 968 €
79 0155 8744 1523 140--9 828 €
89 1955 7113 9893 484--6 344 €
99 3795 5423 8203 837--2 507 €
109 5665 3673 6454 200---
119 7585 1863 4644 572---
129 9534 9993 2764 954---
1310 1524 8053 0835 347---
1410 3554 6042 8825 751---
1510 5624 3972 6756 165---
1610 7734 1822 4606 591---
1710 9893 9602 2387 028---
1811 2093 7312 0097 478---
1911 4333 4931 7717 940---
2011 6613 2471 5258 414---
2111 8952 9931 2718 902---
2212 1332 7301 0079 403---
2312 3752 4577359 918---
2412 6232 17545310 447---
2512 8751 88416210 991---
TOTAL256 396162 20172 66694 19521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 195
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 681-6 420+8 101
2+1 6810+1 681
3+1 6810+1 681
4+1 6810+1 681
5+1 6810+1 681
6+1 6810+1 681
7+1 6810+1 681
8+1 6810+1 681
9+1 6810+1 681
10+1 681+508+1 173
11+1 681+1 372+309
12+1 681+1 486+195
13+1 681+1 604+77
14+1 681+1 725-44
15+1 681+1 850-169
16+1 681+1 977-296
17+1 681+2 109-428
18+1 681+2 243-562
19+1 681+2 382-701
20+1 681+2 524-843
21+1 681+2 671-990
22+1 681+2 821-1 140
23+1 681+2 975-1 294
24+1 681+3 134-1 453
25+1 681+3 297-1 616
Total+42 025+28 258+13 767
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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