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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface71
Coût Total138 580
Loyer Annuel9 472
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 352,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre de WC : 1

Situé à Poitiers (86), cet appartement T3 bénéficie d'un emplacement, proche des commodités et des points d'intérêt de la ville. Idéal pour profiter de la vie urbaine tout en appréciant un cadre résidentiel agréable.

Au 2ème étage d'un immeuble en copropriété de 15 étages, ce bien offre une vue dégagée. Il dispose d'un balcon, ainsi que de deux petites pièces de rangement pratiques. La présence de deux ascenseurs facilite l'accès à l'appartement, ajoutant un confort supplémentaire à la vie quotidienne.

D'une surface habitable de 71 m², cet appartement se compose d'un salon lumineux, de deux chambres accueillantes, d'une cuisine équipée, d'une salle de bains, et d'un WC séparé. Une place de parking privée est également incluse, offrant une solution pratique pour stationner en toute tranquillité.

Résidence très bien entretenue avec son service de gardiennage.

A visiter sans tarder !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 96 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2500 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 96 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Elodie HAZIZA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 921088639

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.588165, 0.353836
Total : 138 580
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 34 900
Valeur du bien : 130 900
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9472€/an
Fourchette totale : 626€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7511€ - 11944€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,42 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 515
Prix d'achat :96 000
Décote à l'achat :-36 515 (-27.6%)
Marge achat-revente :-6 065€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 733,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 103,58
Coût de l'assurance :12 472,20
Taxe foncière : 947,18€/an
Soit par mois : 78,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 789,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour Poitiers.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 580 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 608
Revenus locatifs : +9 472
Charges déductibles : -43 608
Résultat foncier Année 1 : -34 136(Déficit de 34 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 736
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 708 €/an
Revenus locatifs : +9 472
Charges déductibles : -8 708
Résultat foncier Années 2+ : 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12736.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 47243 6124 766-34 14121 400 €12 741 €12 741 €
29 6618 5874 6411 074--11 667 €
39 8548 4584 5121 397--10 270 €
410 0528 3234 3771 728--8 542 €
510 2538 1844 2382 068--6 474 €
610 4588 0414 0952 417--4 057 €
710 6677 8923 9462 775--1 281 €
810 8807 7373 7913 143---
911 0987 5783 6323 520---
1011 3207 4123 4663 907---
1111 5467 2413 2954 305---
1211 7777 0643 1184 713---
1312 0136 8802 9345 132---
1412 2536 6902 7445 562---
1512 4986 4942 5486 004---
1612 7486 2902 3446 458---
1713 0036 0792 1336 924---
1813 2635 8611 9157 402---
1913 5285 6351 6897 893---
2013 7995 4011 4558 398---
2114 0755 1591 2128 916---
2214 3564 9089629 448---
2314 6434 6487029 995---
2414 9364 37943310 557---
2515 2354 10115411 134---
TOTAL303 385202 65469 104100 73021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 730
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 989-6 420+8 409
2+1 9890+1 989
3+1 9890+1 989
4+1 9890+1 989
5+1 9890+1 989
6+1 9890+1 989
7+1 9890+1 989
8+1 989+558+1 431
9+1 989+1 056+933
10+1 989+1 172+817
11+1 989+1 291+698
12+1 989+1 414+575
13+1 989+1 540+449
14+1 989+1 669+320
15+1 989+1 801+188
16+1 989+1 937+52
17+1 989+2 077-88
18+1 989+2 221-232
19+1 989+2 368-379
20+1 989+2 519-530
21+1 989+2 675-686
22+1 989+2 835-846
23+1 989+2 999-1 010
24+1 989+3 167-1 178
25+1 989+3 340-1 351
Total+49 725+30 219+19 506
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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