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Maison de ville à vendre

VilleSaint-Flour (15)
Surface90m²
Coût Total109 520€
Loyer Annuel8 647€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 544,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, Non meublé

Maison à rénover à fort potentiel qui séduira aussi bien les investisseurs que les primo-accédants à la recherche d'un projet de rénovation. Édifiée sur 4 niveaux, elle offre une surface habitable d'environ 90m² à repenser selon vos envies et vos besoins. Vous apprécierez ses pierres apparentes, qui apportent beaucoup de charme et d'authenticité à l'ensemble. La maison bénéficie déjà de fenêtres en double vitrage, un véritable atout pour vos futurs travaux d'aménagement. Idéale pour un investissement locatif ou un premier achat Proche de toutes les commodités : commerces, écoles et services. Référence agence : 911

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.034342, 3.101488
Total : 109 520€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 105 600€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8647€/an
Fourchette totale : 550€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6600€ - 11328€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 130,28 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 725 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-52 725€ (-51.8%)
Marge achat-revente :-7 795€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 726,13€
Coût de l'assurance :9 583,00€
Taxe foncière : 864,67€/an
Soit par mois : 72,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres à rénover complètement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Salon à rénover complètement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison à rénover
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 90 m²
Raison: État 1/5 - Maison à rénover, plomberie à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 700€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Flour (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 647 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 520 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 307 €
Revenus locatifs : +8 647 €
Charges déductibles : -61 307 €
Résultat foncier Année 1 : -52 660 €(Déficit de 52 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 707 €/an
Revenus locatifs : +8 647 €
Charges déductibles : -4 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31260.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 647 €61 310 €3 462 €-52 664 €21 400 €31 264 €31 264 €
28 820 €4 616 €3 368 €4 204 €--27 060 €
38 996 €4 518 €3 270 €4 478 €--22 582 €
49 176 €4 418 €3 170 €4 758 €--17 824 €
59 359 €4 314 €3 066 €5 046 €--12 778 €
69 547 €4 206 €2 958 €5 340 €--7 438 €
79 738 €4 096 €2 848 €5 642 €--1 796 €
89 932 €3 981 €2 733 €5 951 €---
910 131 €3 863 €2 615 €6 268 €---
1010 334 €3 741 €2 493 €6 592 €---
1110 540 €3 615 €2 367 €6 925 €---
1210 751 €3 485 €2 237 €7 266 €---
1310 966 €3 351 €2 103 €7 615 €---
1411 185 €3 213 €1 965 €7 973 €---
1511 409 €3 070 €1 822 €8 340 €---
1611 637 €2 922 €1 674 €8 715 €---
1711 870 €2 769 €1 521 €9 101 €---
1812 107 €2 612 €1 364 €9 496 €---
1912 350 €2 449 €1 201 €9 900 €---
2012 597 €2 282 €1 034 €10 315 €---
2112 849 €2 108 €860 €10 740 €---
2213 106 €1 929 €681 €11 176 €---
2313 368 €1 745 €497 €11 623 €---
2413 635 €1 554 €306 €12 081 €---
2513 908 €1 357 €109 €12 551 €---
TOTAL276 957 €137 526 €49 726 €139 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-6 420 €+8 236 €
2+1 816 €0 €+1 816 €
3+1 816 €0 €+1 816 €
4+1 816 €0 €+1 816 €
5+1 816 €0 €+1 816 €
6+1 816 €0 €+1 816 €
7+1 816 €0 €+1 816 €
8+1 816 €+1 247 €+569 €
9+1 816 €+1 880 €-64 €
10+1 816 €+1 978 €-162 €
11+1 816 €+2 077 €-261 €
12+1 816 €+2 180 €-364 €
13+1 816 €+2 284 €-468 €
14+1 816 €+2 392 €-576 €
15+1 816 €+2 502 €-686 €
16+1 816 €+2 615 €-799 €
17+1 816 €+2 730 €-914 €
18+1 816 €+2 849 €-1 033 €
19+1 816 €+2 970 €-1 154 €
20+1 816 €+3 095 €-1 279 €
21+1 816 €+3 222 €-1 406 €
22+1 816 €+3 353 €-1 537 €
23+1 816 €+3 487 €-1 671 €
24+1 816 €+3 624 €-1 808 €
25+1 816 €+3 765 €-1 949 €
Total+45 400 €+41 829 €+3 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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