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Appartement trois pièces - BELFORT

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface48m²
Coût Total100 040€
Loyer Annuel5 271€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 239,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Notre agence vous propose ce bel appartement situé à proximité du Lycée Condorcet de Belfort, il se compose comme suit : . Entrée sur lumineux séjour, une chambre, une salle de bains, une cuisine indépendante et équipée et une seconde pièce pouvant faire office de chambre ou grand bureau. . En complément, vous disposez d'une remise et d'une cave. . Ce logement est situé dans une petite copropriété bien entretenue avec de faibles charges. Ce bien est idéal pour un primoaccédant ou un investisseur ! A visiter rapidement ! *Photos non contractuelles, retouchées à l'aide de l'IA.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Total : 100 040€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 35 780€
Valeur du bien : 95 280€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5271€/an
Fourchette totale : 342€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4105€ - 6767€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 155,03 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 441 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+4 059€ (+7.3%)
Marge achat-revente :-44 599€ (-80.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 602,38€
Coût de l'assurance :8 753,50€
Taxe foncière : 527,07€/an
Soit par mois : 43,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la seconde chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
AutresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir avec peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 780 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre 15 m²: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre 12 m²: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée/couloir 5 m²: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 271 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 015 €
Revenus locatifs : +5 271 €
Charges déductibles : -40 015 €
Résultat foncier Année 1 : -34 745 €(Déficit de 34 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 235 €/an
Revenus locatifs : +5 271 €
Charges déductibles : -4 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13344.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 271 €40 019 €3 361 €-34 748 €21 400 €13 348 €13 348 €
25 376 €4 149 €3 272 €1 227 €--12 121 €
35 484 €4 057 €3 180 €1 427 €--10 694 €
45 593 €3 961 €3 084 €1 632 €--9 062 €
55 705 €3 863 €2 985 €1 843 €--7 220 €
65 819 €3 760 €2 883 €2 059 €--5 161 €
75 936 €3 655 €2 777 €2 281 €--2 880 €
86 054 €3 545 €2 668 €2 509 €--371 €
96 175 €3 432 €2 555 €2 743 €---
106 299 €3 315 €2 438 €2 984 €---
116 425 €3 194 €2 317 €3 231 €---
126 553 €3 068 €2 191 €3 485 €---
136 685 €2 939 €2 062 €3 746 €---
146 818 €2 805 €1 927 €4 014 €---
156 955 €2 666 €1 789 €4 289 €---
167 094 €2 522 €1 645 €4 571 €---
177 236 €2 374 €1 497 €4 862 €---
187 380 €2 220 €1 343 €5 160 €---
197 528 €2 061 €1 184 €5 467 €---
207 678 €1 897 €1 020 €5 782 €---
217 832 €1 727 €849 €6 105 €---
227 989 €1 551 €673 €6 438 €---
238 148 €1 369 €491 €6 780 €---
248 311 €1 180 €303 €7 131 €---
258 478 €985 €108 €7 492 €---
TOTAL168 823 €106 313 €48 602 €62 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 107 €-6 420 €+7 527 €
2+1 107 €0 €+1 107 €
3+1 107 €0 €+1 107 €
4+1 107 €0 €+1 107 €
5+1 107 €0 €+1 107 €
6+1 107 €0 €+1 107 €
7+1 107 €0 €+1 107 €
8+1 107 €0 €+1 107 €
9+1 107 €+712 €+395 €
10+1 107 €+895 €+212 €
11+1 107 €+969 €+138 €
12+1 107 €+1 046 €+61 €
13+1 107 €+1 124 €-17 €
14+1 107 €+1 204 €-97 €
15+1 107 €+1 287 €-180 €
16+1 107 €+1 371 €-264 €
17+1 107 €+1 459 €-352 €
18+1 107 €+1 548 €-441 €
19+1 107 €+1 640 €-533 €
20+1 107 €+1 735 €-628 €
21+1 107 €+1 832 €-725 €
22+1 107 €+1 931 €-824 €
23+1 107 €+2 034 €-927 €
24+1 107 €+2 139 €-1 032 €
25+1 107 €+2 248 €-1 141 €
Total+27 675 €+18 753 €+8 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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