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Appartement - 2 pièce(s) - 71 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface71m²
Coût Total70 640€
Loyer Annuel10 060€
Rentabilité14.24%
Cashflow/mois+384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 816,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Châteauroux, à proximité des commerces et de la gare, venez découvrir ce grand appartement de type 2, il est composé d'une cuisine aménagée ouverte sur le séjour, une chambre, salle d'eau, wc et un double balcon.

Prix du bouquet : 58000.0 euros.

Numéro de mandat : 6769

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 70 640€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 66 000€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10060€/an
Fourchette totale : 662€ - 1062€/mois
Fourchette annuelle : 7941€ - 12744€/an
Rentabilité brute :14.24%
Fourchette de rentabilité :11.24% - 18.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 213,59 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 165 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-28 165€ (-32.7%)
Marge achat-revente :15 525€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 370,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 318,99€
Coût de l'assurance :6 181,00€
Taxe foncière : 1 006,02€/an
Soit par mois : 83,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 454,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :384,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 624 €
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -11 624 €
Résultat foncier Année 1 : -1 564 €(Déficit de 1 564 €)
Imputable sur revenu global : 1 564 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 624 €/an
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -3 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 436 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 060 €11 627 €2 373 €-1 567 €1 567 €--
210 261 €3 564 €2 310 €6 698 €---
310 467 €3 499 €2 245 €6 968 €---
410 676 €3 431 €2 178 €7 245 €---
510 889 €3 361 €2 108 €7 528 €---
611 107 €3 289 €2 036 €7 818 €---
711 329 €3 214 €1 961 €8 115 €---
811 556 €3 137 €1 884 €8 419 €---
911 787 €3 057 €1 804 €8 730 €---
1012 023 €2 975 €1 721 €9 048 €---
1112 263 €2 889 €1 636 €9 374 €---
1212 509 €2 801 €1 547 €9 708 €---
1312 759 €2 709 €1 456 €10 050 €---
1413 014 €2 614 €1 361 €10 400 €---
1513 274 €2 516 €1 263 €10 758 €---
1613 540 €2 415 €1 162 €11 125 €---
1713 810 €2 310 €1 057 €11 500 €---
1814 087 €2 202 €948 €11 885 €---
1914 368 €2 089 €836 €12 279 €---
2014 656 €1 973 €720 €12 683 €---
2114 949 €1 853 €600 €13 096 €---
2215 248 €1 729 €475 €13 519 €---
2315 553 €1 600 €347 €13 953 €---
2415 864 €1 467 €214 €14 397 €---
2516 181 €1 330 €76 €14 852 €---
TOTAL322 231 €73 650 €34 319 €248 581 €1 567 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 470 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-470 €+2 583 €
2+2 113 €+2 009 €+104 €
3+2 113 €+2 090 €+23 €
4+2 113 €+2 173 €-60 €
5+2 113 €+2 258 €-145 €
6+2 113 €+2 345 €-232 €
7+2 113 €+2 434 €-321 €
8+2 113 €+2 526 €-413 €
9+2 113 €+2 619 €-506 €
10+2 113 €+2 714 €-601 €
11+2 113 €+2 812 €-699 €
12+2 113 €+2 912 €-799 €
13+2 113 €+3 015 €-902 €
14+2 113 €+3 120 €-1 007 €
15+2 113 €+3 227 €-1 114 €
16+2 113 €+3 337 €-1 224 €
17+2 113 €+3 450 €-1 337 €
18+2 113 €+3 566 €-1 453 €
19+2 113 €+3 684 €-1 571 €
20+2 113 €+3 805 €-1 692 €
21+2 113 €+3 929 €-1 816 €
22+2 113 €+4 056 €-1 943 €
23+2 113 €+4 186 €-2 073 €
24+2 113 €+4 319 €-2 206 €
25+2 113 €+4 455 €-2 342 €
Total+52 825 €+74 574 €+-21 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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