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Maison à vendre

VilleSaint-Ouen-l'Aumône (95)
Surface269m²
Coût Total478 050€
Loyer Annuel48 894€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+1 095€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 367 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 364,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin

SAINT OUEN L'AUMONE - Centre-ville - Venez découvrir cette charmante maison individuelle vous offrant au rez-de-chaussée un double séjour lumineux et une cuisine indépendante spacieuse. A l'étage vous trouverez 2 belles chambres ainsi qu'une salle d'eau, et des combles aménagés en une suite parentale avec sa salle d'eau . Vous profiterez également d'un espace extérieur agréable avec cabanon, ainsi que la possibilité de stationner plusieurs véhicules. DPE: En cours - EXCLUSIVITÉ

Ville : Saint-Ouen-l'Aumône
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95310
Coordonnées : 49.052470, 2.117859
Total : 478 050€
Prix d'acquisition : 367 000€
Travaux : 81 690€
Valeur du bien : 448 690€
Frais de notaire : 29 360€
Coût estimé : 29 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.86€ - 19.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 4074€/mois
Loyer annuel estimé : 48894€/an
Fourchette totale : 3191€ - 5202€/mois
Fourchette annuelle : 38293€ - 62429€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 13.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 356,73 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :902 960 €
Prix d'achat :367 000 €
Décote à l'achat :-535 960€ (-59.4%)
Marge achat-revente :424 910€ (47.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :478 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 380,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :191,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 571,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :236 079,27€
Coût de l'assurance :57 366,00€
Taxe foncière : 4 889,38€/an
Soit par mois : 407,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 074,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 979,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 095,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé dans les chambres, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 690 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 140€
    Isolation toiture/combles: 269 m² × 60€/m² = 16140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:40 800€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1200€ = 40800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 750€
    Parquet flottant: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen-l'Aumône (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 894 €/an
Calcul : 4 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 478 050 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 295 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 159 €
Revenus locatifs : +48 894 €
Charges déductibles : -105 159 €
Résultat foncier Année 1 : -56 265 €(Déficit de 56 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 469 €/an
Revenus locatifs : +48 894 €
Charges déductibles : -23 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34864.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 367 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 238 550 €(65% de 367 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 675 €/an
Calcul : 238 550 € × 3,636% = 8 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 894 €105 174 €16 300 €-56 280 €21 400 €34 880 €34 880 €
249 872 €23 054 €15 870 €26 818 €--8 063 €
350 869 €22 609 €15 425 €28 260 €---
451 887 €22 149 €14 965 €29 738 €---
552 924 €21 672 €14 488 €31 252 €---
653 983 €21 178 €13 994 €32 804 €---
755 062 €20 668 €13 484 €34 395 €---
856 164 €20 139 €12 955 €36 025 €---
957 287 €19 592 €12 408 €37 695 €---
1058 433 €19 026 €11 842 €39 407 €---
1159 601 €18 439 €11 255 €41 162 €---
1260 793 €17 833 €10 649 €42 961 €---
1362 009 €17 205 €10 021 €44 804 €---
1463 249 €16 555 €9 371 €46 695 €---
1564 514 €15 882 €8 698 €48 632 €---
1665 805 €15 186 €8 002 €50 619 €---
1767 121 €14 465 €7 281 €52 656 €---
1868 463 €13 719 €6 535 €54 744 €---
1969 832 €12 947 €5 763 €56 886 €---
2071 229 €12 147 €4 963 €59 082 €---
2172 654 €11 320 €4 136 €61 334 €---
2274 107 €10 464 €3 280 €63 643 €---
2375 589 €9 578 €2 394 €66 011 €---
2477 101 €8 660 €1 476 €68 440 €---
2578 643 €7 711 €527 €70 932 €---
TOTAL1 566 084 €497 370 €236 079 €1 068 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 068 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 268 €-6 420 €+16 688 €
2+10 268 €0 €+10 268 €
3+10 268 €+6 059 €+4 209 €
4+10 268 €+8 921 €+1 347 €
5+10 268 €+9 376 €+892 €
6+10 268 €+9 841 €+427 €
7+10 268 €+10 318 €-50 €
8+10 268 €+10 807 €-539 €
9+10 268 €+11 308 €-1 040 €
10+10 268 €+11 822 €-1 554 €
11+10 268 €+12 349 €-2 081 €
12+10 268 €+12 888 €-2 620 €
13+10 268 €+13 441 €-3 173 €
14+10 268 €+14 008 €-3 740 €
15+10 268 €+14 590 €-4 322 €
16+10 268 €+15 186 €-4 918 €
17+10 268 €+15 797 €-5 529 €
18+10 268 €+16 423 €-6 155 €
19+10 268 €+17 066 €-6 798 €
20+10 268 €+17 725 €-7 457 €
21+10 268 €+18 400 €-8 132 €
22+10 268 €+19 093 €-8 825 €
23+10 268 €+19 803 €-9 535 €
24+10 268 €+20 532 €-10 264 €
25+10 268 €+21 280 €-11 012 €
Total+256 700 €+320 614 €+-63 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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