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XAINTRIE, charmante maison en pierre avec toiture en lauzes

VilleHautefage (19)
Surface42m²
Coût Total54 580€
Loyer Annuel3 943€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Sur 3 niveaux, elle offre cuisine, salon avec poêle à bois, chambre, salle d'eau, WC et cellier. Terrasse agréable pour profiter des beaux jours, dans un cadre paisible au coeur du bourg. Un bien authentique, fonctionnel, parfait pour un premier achat ou une résidence secondaire.

  • https://www.garenne-immobilier.com/sites/garenne-immobilier.com/pdf/honoraires.pdf
Ville : Hautefage
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.084031, 2.002606
Total : 54 580€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 51 500€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 329€/mois
Loyer annuel estimé : 3943€/an
Fourchette totale : 258€ - 418€/mois
Fourchette annuelle : 3097€ - 5019€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,6 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :49 921 €
Prix d'achat :38 500 €
Décote à l'achat :-11 421€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-4 659€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :270,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 286,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 516,57€
Coût de l'assurance :4 775,75€
Taxe foncière : 394,26€/an
Soit par mois : 32,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 328,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 319,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 429 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
BalconOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments structurels du balcon
Quantité: balcon complet
Raison: État 2/5 visible - balcon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hautefage. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 943 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 417 €
Revenus locatifs : +3 943 €
Charges déductibles : -15 417 €
Résultat foncier Année 1 : -11 475 €(Déficit de 11 475 €)
Imputable sur revenu global : 11 475 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 417 €/an
Revenus locatifs : +3 943 €
Charges déductibles : -2 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 525 €/an
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 943 €15 419 €1 834 €-11 477 €11 477 €--
24 021 €2 370 €1 785 €1 651 €---
34 102 €2 320 €1 735 €1 782 €---
44 184 €2 268 €1 683 €1 916 €---
54 268 €2 214 €1 629 €2 054 €---
64 353 €2 158 €1 573 €2 195 €---
74 440 €2 101 €1 515 €2 339 €---
84 529 €2 041 €1 456 €2 488 €---
94 619 €1 979 €1 394 €2 640 €---
104 712 €1 915 €1 330 €2 797 €---
114 806 €1 849 €1 264 €2 957 €---
124 902 €1 781 €1 195 €3 121 €---
135 000 €1 710 €1 125 €3 290 €---
145 100 €1 637 €1 052 €3 463 €---
155 202 €1 561 €976 €3 641 €---
165 306 €1 483 €898 €3 823 €---
175 412 €1 402 €816 €4 011 €---
185 521 €1 318 €733 €4 203 €---
195 631 €1 231 €646 €4 400 €---
205 744 €1 142 €556 €4 602 €---
215 859 €1 049 €463 €4 810 €---
225 976 €953 €367 €5 023 €---
236 095 €853 €268 €5 242 €---
246 217 €751 €165 €5 467 €---
256 341 €644 €59 €5 697 €---
TOTAL126 283 €54 149 €26 517 €72 134 €11 477 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 443 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+828 €-3 443 €+4 271 €
2+828 €+495 €+333 €
3+828 €+535 €+293 €
4+828 €+575 €+253 €
5+828 €+616 €+212 €
6+828 €+658 €+170 €
7+828 €+702 €+126 €
8+828 €+746 €+82 €
9+828 €+792 €+36 €
10+828 €+839 €-11 €
11+828 €+887 €-59 €
12+828 €+936 €-108 €
13+828 €+987 €-159 €
14+828 €+1 039 €-211 €
15+828 €+1 092 €-264 €
16+828 €+1 147 €-319 €
17+828 €+1 203 €-375 €
18+828 €+1 261 €-433 €
19+828 €+1 320 €-492 €
20+828 €+1 381 €-553 €
21+828 €+1 443 €-615 €
22+828 €+1 507 €-679 €
23+828 €+1 573 €-745 €
24+828 €+1 640 €-812 €
25+828 €+1 709 €-881 €
Total+20 700 €+21 640 €+-940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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