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T2 - Hyper centre ville

VilleSaint-Lô (50)
Surface61m²
Coût Total147 792€
Loyer Annuel8 934€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 473,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre

Appartement 61m2 situé en hyper centre ville de Saint-Lô, au premier étage d’une copropriété de 4 lots.

Le bien est desservi comme suit :

  • large entrée avec placard
  • Salle / salon
  • Cuisine séparée
  • Salle d’eau
  • Chambre
  • Loggia

Le sol en parquet et la cheminée apportent de l’authenticité à ce bien.

Volet roulant & cave complètent cet appartement.

Excellent emplacement.

Rafraîchissement à prévoir.

Ville : Saint-Lô
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50000
Coordonnées : 49.115050, -1.086520
Total : 147 792€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 140 600€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8934€/an
Fourchette totale : 613€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 7356€ - 10850€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 439,39 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 803 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :+2 097€ (+2.4%)
Marge achat-revente :-59 989€ (-68.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 648,34€
Coût de l'assurance :12 931,80€
Taxe foncière : 893,40€/an
Soit par mois : 74,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambre: 50 m² × 18€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 50 m² × 18€/m² = 900€
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lô (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 934 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 792 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 248 €
Revenus locatifs : +8 934 €
Charges déductibles : -57 248 €
Résultat foncier Année 1 : -48 314 €(Déficit de 48 314 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 548 €/an
Revenus locatifs : +8 934 €
Charges déductibles : -6 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26913.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 934 €57 253 €5 142 €-48 319 €21 400 €26 919 €26 919 €
29 113 €6 418 €5 008 €2 694 €--24 224 €
39 295 €6 279 €4 869 €3 016 €--21 209 €
49 481 €6 135 €4 724 €3 346 €--17 863 €
59 670 €5 986 €4 575 €3 685 €--14 178 €
69 864 €5 831 €4 421 €4 033 €--10 146 €
710 061 €5 671 €4 260 €4 390 €--5 755 €
810 262 €5 505 €4 094 €4 757 €--998 €
910 468 €5 333 €3 923 €5 134 €---
1010 677 €5 155 €3 745 €5 522 €---
1110 891 €4 971 €3 560 €5 920 €---
1211 108 €4 780 €3 369 €6 328 €---
1311 331 €4 582 €3 172 €6 748 €---
1411 557 €4 377 €2 967 €7 180 €---
1511 788 €4 165 €2 755 €7 623 €---
1612 024 €3 946 €2 535 €8 078 €---
1712 264 €3 718 €2 307 €8 547 €---
1812 510 €3 482 €2 071 €9 028 €---
1912 760 €3 238 €1 827 €9 522 €---
2013 015 €2 985 €1 574 €10 030 €---
2113 275 €2 723 €1 312 €10 552 €---
2213 541 €2 452 €1 041 €11 089 €---
2313 812 €2 171 €760 €11 641 €---
2414 088 €1 880 €469 €12 209 €---
2514 370 €1 578 €167 €12 792 €---
TOTAL286 159 €160 615 €74 648 €125 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 876 €-6 420 €+8 296 €
2+1 876 €0 €+1 876 €
3+1 876 €0 €+1 876 €
4+1 876 €0 €+1 876 €
5+1 876 €0 €+1 876 €
6+1 876 €0 €+1 876 €
7+1 876 €0 €+1 876 €
8+1 876 €0 €+1 876 €
9+1 876 €+1 241 €+635 €
10+1 876 €+1 656 €+220 €
11+1 876 €+1 776 €+100 €
12+1 876 €+1 898 €-22 €
13+1 876 €+2 024 €-148 €
14+1 876 €+2 154 €-278 €
15+1 876 €+2 287 €-411 €
16+1 876 €+2 424 €-548 €
17+1 876 €+2 564 €-688 €
18+1 876 €+2 708 €-832 €
19+1 876 €+2 857 €-981 €
20+1 876 €+3 009 €-1 133 €
21+1 876 €+3 166 €-1 290 €
22+1 876 €+3 327 €-1 451 €
23+1 876 €+3 492 €-1 616 €
24+1 876 €+3 663 €-1 787 €
25+1 876 €+3 838 €-1 962 €
Total+46 900 €+37 663 €+9 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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