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Appartement 5 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface94m²
Coût Total146 940€
Loyer Annuel11 257€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 856,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 94 m²

ST BRIEUC, proche facultés et vallée, dans résidence avec ascenseur, appartement 5 P. à rénover : entrée avec placard, séjour salon avec balcon et vue dégagée, cuisine aménagée, buanderie, dégagement avec placard, 3 chambres, cabinet de toilette, salle de bains, W.C. - parking couvert

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/04/2025

Consommation énergie primaire : 215 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 199 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517110, -2.740725
Total : 146 940€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 60 000€
Valeur du bien : 140 500€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11257€/an
Fourchette totale : 744€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 8927€ - 14195€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 286 €
Prix d'achat :80 500 €
Décote à l'achat :-53 786€ (-40.1%)
Marge achat-revente :-12 654€ (-9.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 454,77€
Coût de l'assurance :12 857,25€
Taxe foncière : 1 125,69€/an
Soit par mois : 93,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la décoration vieillissante
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des autres pièces (entrée, salle à manger)
Quantité: 20 m² (estimation pour entrée et salle à manger)
Raison: État 2/5 visible sur photos - autres pièces nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 000 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 250€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture autres pièces: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 762 €
Revenus locatifs : +11 257 €
Charges déductibles : -66 762 €
Résultat foncier Année 1 : -55 505 €(Déficit de 55 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 762 €/an
Revenus locatifs : +11 257 €
Charges déductibles : -6 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34105.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 257 €66 767 €5 127 €-55 510 €21 400 €34 110 €34 110 €
211 482 €6 633 €4 993 €4 849 €--29 261 €
311 712 €6 495 €4 855 €5 217 €--24 044 €
411 946 €6 351 €4 711 €5 595 €--18 449 €
512 185 €6 202 €4 562 €5 982 €--12 467 €
612 429 €6 048 €4 408 €6 380 €--6 087 €
712 677 €5 889 €4 249 €6 788 €---
812 931 €5 724 €4 084 €7 207 €---
913 189 €5 552 €3 912 €7 637 €---
1013 453 €5 375 €3 735 €8 078 €---
1113 722 €5 191 €3 551 €8 531 €---
1213 997 €5 001 €3 361 €8 996 €---
1314 277 €4 804 €3 164 €9 473 €---
1414 562 €4 600 €2 960 €9 962 €---
1514 853 €4 388 €2 748 €10 465 €---
1615 150 €4 169 €2 529 €10 981 €---
1715 453 €3 942 €2 302 €11 511 €---
1815 762 €3 707 €2 067 €12 056 €---
1916 078 €3 463 €1 823 €12 614 €---
2016 399 €3 211 €1 571 €13 188 €---
2116 727 €2 950 €1 310 €13 778 €---
2217 062 €2 679 €1 039 €14 383 €---
2317 403 €2 398 €758 €15 005 €---
2417 751 €2 108 €468 €15 643 €---
2518 106 €1 807 €167 €16 299 €---
TOTAL360 563 €175 454 €74 455 €185 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 364 €-6 420 €+8 784 €
2+2 364 €0 €+2 364 €
3+2 364 €0 €+2 364 €
4+2 364 €0 €+2 364 €
5+2 364 €0 €+2 364 €
6+2 364 €0 €+2 364 €
7+2 364 €+210 €+2 154 €
8+2 364 €+2 162 €+202 €
9+2 364 €+2 291 €+73 €
10+2 364 €+2 423 €-59 €
11+2 364 €+2 559 €-195 €
12+2 364 €+2 699 €-335 €
13+2 364 €+2 842 €-478 €
14+2 364 €+2 989 €-625 €
15+2 364 €+3 140 €-776 €
16+2 364 €+3 294 €-930 €
17+2 364 €+3 453 €-1 089 €
18+2 364 €+3 617 €-1 253 €
19+2 364 €+3 784 €-1 420 €
20+2 364 €+3 956 €-1 592 €
21+2 364 €+4 133 €-1 769 €
22+2 364 €+4 315 €-1 951 €
23+2 364 €+4 501 €-2 137 €
24+2 364 €+4 693 €-2 329 €
25+2 364 €+4 890 €-2 526 €
Total+59 100 €+55 533 €+3 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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