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Appartement T2 Refait entièrement Centre ville Beziers

VilleBéziers (34)
Surface69m²
Coût Total112 470€
Loyer Annuel7 767€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 289,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée

Exclusif Chez Laborie Immobilier Beziers Situé à deux pas de la rue de la république, venez decouvrir cet appartement T2 avec de beaux volumes pouvant etre transformé en T3 à moindre frais et vendu entierement équipé et meublé dans un immeuble bourgeois Haussmanien des année 50 avec balcon plein Sud et trés lumineux, benéficiant d'une Cave en sous sol D'une superficie de 69 m2 son etat parfait vous permettra d'y entrer sans aucun travaux à prévoir. Contactez Christophe Germain votre négociateur immobilier de L'agence LABORIE Beziers A noter : 3 eme étage sans ascenceur !!!

  • https://www.laborieimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=49
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.344700, 3.216703
Total : 112 470€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 16 350€
Valeur du bien : 105 350€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7767€/an
Fourchette totale : 509€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6105€ - 9882€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,33 €/m²
Basé sur :769 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 418 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-11 418€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-12 052€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :44,99€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 605,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 541,96€
Coût de l'assurance :13 496,40€
Taxe foncière : 776,72€/an
Soit par mois : 64,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 350 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:600€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 50€/m² × 15 = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent des matériaux de qualité moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 470 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 498 €
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -21 498 €
Résultat foncier Année 1 : -13 731 €(Déficit de 13 731 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 148 €/an
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -5 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3030.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 767 €21 501 €3 835 €-13 734 €10 700 €3 034 €3 034 €
27 923 €5 050 €3 734 €2 872 €--162 €
38 081 €4 946 €3 629 €3 135 €---
48 243 €4 837 €3 521 €3 405 €---
58 407 €4 725 €3 409 €3 682 €---
68 576 €4 609 €3 292 €3 967 €---
78 747 €4 489 €3 172 €4 258 €---
88 922 €4 364 €3 048 €4 558 €---
99 101 €4 236 €2 919 €4 865 €---
109 283 €4 103 €2 786 €5 180 €---
119 468 €3 965 €2 648 €5 504 €---
129 658 €3 822 €2 505 €5 836 €---
139 851 €3 674 €2 358 €6 177 €---
1410 048 €3 521 €2 205 €6 526 €---
1510 249 €3 363 €2 046 €6 886 €---
1610 454 €3 199 €1 883 €7 255 €---
1710 663 €3 030 €1 713 €7 633 €---
1810 876 €2 854 €1 537 €8 022 €---
1911 093 €2 672 €1 356 €8 421 €---
2011 315 €2 484 €1 168 €8 831 €---
2111 542 €2 290 €973 €9 252 €---
2211 772 €2 088 €772 €9 684 €---
2312 008 €1 880 €563 €10 128 €---
2412 248 €1 664 €347 €10 584 €---
2512 493 €1 440 €124 €11 053 €---
TOTAL248 786 €104 806 €55 542 €143 979 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-3 210 €+4 841 €
2+1 631 €0 €+1 631 €
3+1 631 €+892 €+739 €
4+1 631 €+1 022 €+609 €
5+1 631 €+1 105 €+526 €
6+1 631 €+1 190 €+441 €
7+1 631 €+1 277 €+354 €
8+1 631 €+1 367 €+264 €
9+1 631 €+1 459 €+172 €
10+1 631 €+1 554 €+77 €
11+1 631 €+1 651 €-20 €
12+1 631 €+1 751 €-120 €
13+1 631 €+1 853 €-222 €
14+1 631 €+1 958 €-327 €
15+1 631 €+2 066 €-435 €
16+1 631 €+2 176 €-545 €
17+1 631 €+2 290 €-659 €
18+1 631 €+2 407 €-776 €
19+1 631 €+2 526 €-895 €
20+1 631 €+2 649 €-1 018 €
21+1 631 €+2 776 €-1 145 €
22+1 631 €+2 905 €-1 274 €
23+1 631 €+3 038 €-1 407 €
24+1 631 €+3 175 €-1 544 €
25+1 631 €+3 316 €-1 685 €
Total+40 775 €+43 194 €+-2 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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