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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface130
Coût Total185 540
Loyer Annuel13 499
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, calme, Pas de balcon

IMMODU19.FR/ Nichée au fond d'une impasse, dans un environnement calme et recherché, cette maison aux beaux volumes offre un fort potentiel et de multiples possibilités d'aménagement. Dès l'entrée, le rez-de-chaussée dévoile une spacieuse cuisine de 14 m², un salon lumineux, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, vous profiterez d'une agréable pièce de vie de 22 m², d'une seconde cuisine, de deux chambres supplémentaires et d'une salle d'eau avec WC. Un garage en sous-sol ainsi qu'une dépendance complètent ce bien, implanté sur un terrain de 1 193 m², idéal pour profiter d'un bel espace extérieur. Grâce à sa configuration, cette maison conviendra parfaitement à une grande famille, à un projet de logement bi-familial ou encore à un investissement locatif, avec la possibilité de créer deux espaces de vie indépendants.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 185 540
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 68 900
Valeur du bien : 176 900
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13499€/an
Fourchette totale : 885€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10622€ - 17155€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,85 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 011
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-26 011 (-19.4%)
Marge achat-revente :-51 529€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :54,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 520,40
Coût de l'assurance :16 234,75
Taxe foncière : 1 349,87€/an
Soit par mois : 112,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 22 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 400
    Isolation des combles perdus: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€/fenêtre = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 400
    Rafraîchissement salon: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Rafraîchissement:1 200
    Peinture couloir: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 540 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 275
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -77 275
Résultat foncier Année 1 : -63 776(Déficit de 63 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 376
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 375 €/an
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -8 375
Résultat foncier Années 2+ : 5 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42376.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 49977 2816 382-63 78221 400 €42 382 €42 382 €
213 7698 2136 2145 555--36 827 €
314 0448 0406 0406 004--30 823 €
414 3257 8605 8616 465--24 358 €
514 6117 6745 6756 937--17 420 €
614 9047 4815 4827 422--9 998 €
715 2027 2825 2837 920--2 078 €
815 5067 0755 0768 430---
915 8166 8624 8628 954---
1016 1326 6404 6419 492---
1116 4556 4114 41210 044---
1216 7846 1744 17410 610---
1317 1205 9283 92911 191---
1417 4625 6743 67411 788---
1517 8115 4103 41112 401---
1618 1675 1383 13813 030---
1718 5314 8552 85613 675---
1818 9014 5632 56414 338---
1919 2794 2602 26115 019---
2019 6653 9471 94815 718---
2120 0583 6231 62316 436---
2220 4593 2871 28717 173---
2320 8692 93994017 930---
2421 2862 57958018 707---
2521 7122 20620719 506---
TOTAL432 366211 40292 520220 96421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 964
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 835-6 420+9 255
2+2 8350+2 835
3+2 8350+2 835
4+2 8350+2 835
5+2 8350+2 835
6+2 8350+2 835
7+2 8350+2 835
8+2 835+1 906+929
9+2 835+2 686+149
10+2 835+2 848-13
11+2 835+3 013-178
12+2 835+3 183-348
13+2 835+3 357-522
14+2 835+3 536-701
15+2 835+3 720-885
16+2 835+3 909-1 074
17+2 835+4 103-1 268
18+2 835+4 302-1 467
19+2 835+4 506-1 671
20+2 835+4 715-1 880
21+2 835+4 931-2 096
22+2 835+5 152-2 317
23+2 835+5 379-2 544
24+2 835+5 612-2 777
25+2 835+5 852-3 017
Total+70 875+66 289+4 586
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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