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Achat studio

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface51m²
Coût Total146 460€
Loyer Annuel10 327€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 941,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Nestenn Vénissieux vous propose en exclusivité :

Au sein d'une petite copropriété calme et à l'écart de l'agitation urbaine, découvrez plusieurs studios entièrement rénovés, à seulement 5 minutes du tramway T4, et du futur tramway T10.

Chaque lot se compose d'une pièce de vie fonctionnelle, d'une kitchenette équipée, d'une salle d'eau avec WC et d'un chauffage individuel électrique.

La superficie du T2 est de 52m², situé au dernier etage, il se compose d'un sejour/cuisine de 32m², d'une salle de bain avec wc de 6,59m², ainsi qu'une chambre borgne de 12,64m² (avec possibilité de poser un velux, l'autorisation en mairie est accepté).

vous avez la possibilté d'acquerir une place de parking privative en sus du prix de vente.

Ces T2 représentent une opportunité idéale pour un investissement locatif ou un logement étudiant, grâce à leur emplacement stratégique, leur rénovation récente et leur environnement calme tout en restant proche des transports et commodités.

Contactez-nous dès maintenant pour obtenir la liste des lots disponibles, leurs prix ou organiser une visite.

#NESTENN #VENISSIEUX #STUDIOS #INVESTISSEMENTLOCATIF #INVESTISSEUR #RENOVATION #TRAMWAYT4 #BONRENDEMENT Copropriété de 14 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.700240, 4.867260
Total : 146 460€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 39 540€
Valeur du bien : 138 540€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 16.87€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 20.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10327€/an
Fourchette totale : 693€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8313€ - 12828€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 755,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 889,18€
Coût de l'assurance :12 449,10€
Taxe foncière : 1 032,66€/an
Soit par mois : 86,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette équipée, incluant les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12,64 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 540 €(775 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 560€
    Peinture chambre: 12,64 m² × 40€/m² = 505€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 327 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 783 €
Revenus locatifs : +10 327 €
Charges déductibles : -45 783 €
Résultat foncier Année 1 : -35 457 €(Déficit de 35 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 243 €/an
Revenus locatifs : +10 327 €
Charges déductibles : -6 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14056.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 327 €45 788 €4 717 €-35 461 €21 400 €14 061 €14 061 €
210 533 €6 120 €4 590 €4 413 €--9 648 €
310 744 €5 988 €4 458 €4 755 €--4 893 €
410 959 €5 852 €4 322 €5 106 €---
511 178 €5 712 €4 181 €5 466 €---
611 401 €5 566 €4 036 €5 835 €---
711 629 €5 416 €3 885 €6 213 €---
811 862 €5 261 €3 730 €6 601 €---
912 099 €5 101 €3 570 €6 999 €---
1012 341 €4 935 €3 404 €7 406 €---
1112 588 €4 764 €3 233 €7 824 €---
1212 840 €4 587 €3 057 €8 253 €---
1313 097 €4 405 €2 874 €8 692 €---
1413 359 €4 216 €2 685 €9 143 €---
1513 626 €4 021 €2 490 €9 605 €---
1613 898 €3 820 €2 289 €10 079 €---
1714 176 €3 612 €2 081 €10 564 €---
1814 460 €3 397 €1 866 €11 063 €---
1914 749 €3 175 €1 644 €11 574 €---
2015 044 €2 946 €1 415 €12 098 €---
2115 345 €2 709 €1 178 €12 636 €---
2215 652 €2 464 €933 €13 188 €---
2315 965 €2 211 €681 €13 754 €---
2416 284 €1 950 €419 €14 334 €---
2516 610 €1 680 €150 €14 930 €---
TOTAL330 765 €145 695 €67 889 €185 070 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 169 €-6 420 €+8 589 €
2+2 169 €0 €+2 169 €
3+2 169 €0 €+2 169 €
4+2 169 €+64 €+2 105 €
5+2 169 €+1 640 €+529 €
6+2 169 €+1 751 €+418 €
7+2 169 €+1 864 €+305 €
8+2 169 €+1 980 €+189 €
9+2 169 €+2 100 €+69 €
10+2 169 €+2 222 €-53 €
11+2 169 €+2 347 €-178 €
12+2 169 €+2 476 €-307 €
13+2 169 €+2 608 €-439 €
14+2 169 €+2 743 €-574 €
15+2 169 €+2 881 €-712 €
16+2 169 €+3 024 €-855 €
17+2 169 €+3 169 €-1 000 €
18+2 169 €+3 319 €-1 150 €
19+2 169 €+3 472 €-1 303 €
20+2 169 €+3 629 €-1 460 €
21+2 169 €+3 791 €-1 622 €
22+2 169 €+3 956 €-1 787 €
23+2 169 €+4 126 €-1 957 €
24+2 169 €+4 300 €-2 131 €
25+2 169 €+4 479 €-2 310 €
Total+54 225 €+55 521 €+-1 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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