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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-d'Allier (43)
Surface90
Coût Total115 252
Loyer Annuel6 791
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 400 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 726,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, calme

À vendre ? Maison en pierre avec dépendance et beau potentiel ? Secteur nature

Située dans un charmant village au coeur d'un secteur de tourisme vert, à proximité de l'Allier et de ses superbes randonnées, venez découvrir cette authentique maison en pierre pleine de charme.

La maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée donnant sur une cuisine équipée d'un poêle à bois, d'un WC et d'un salon.

Au premier étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu'un bureau.

Au deuxième étage, des combles offrent un espace supplémentaire pouvant être aménagé selon vos envies.

En dessous de la maison, un magnifique cuvage vient compléter l'ensemble, apportant cachet et possibilités de stockage ou d'aménagement.

Attenante à la maison principale, une ancienne bâtisse à rénover entièrement (non hors d'eau / non hors d'air) laisse entrevoir un très beau potentiel d'agrandissement ou de création d'un second espace de vie.

Un terrain non attenant complète ce bien.

Les + : ? Maison en pierre pleine de caractère ? Poêle à bois ? Superbe cuvage ? Dépendance à rénover ? Fort potentiel d'aménagement ? Environnement calme et naturel ? Proximité de l'Allier et de nombreux sentiers de randonnée

Idéal pour un premier achat, une maison secondaire ou un projet au calme dans un cadre naturel privilégié.

À découvrir sans tarder ! Camille Verdier

Ville : Villeneuve-d'Allier
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43380
Coordonnées : 45.198305, 3.378704
Total : 115 252
Prix d'acquisition : 65 400
Travaux : 44 620
Valeur du bien : 110 020
Frais de notaire : 5 232
Coût estimé : 5 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6791€/an
Fourchette totale : 429€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5153€ - 8948€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :796,12 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 651
Prix d'achat :65 400
Décote à l'achat :-6 251 (-8.7%)
Marge achat-revente :-43 601€ (-60.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 252
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 600,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 177,19
Coût de l'assurance :8 643,90
Taxe foncière : 679,07€/an
Soit par mois : 56,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 620(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-d'Allier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 252 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 525
Revenus locatifs : +6 791
Charges déductibles : -49 525
Résultat foncier Année 1 : -42 734(Déficit de 42 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 334
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 905 €/an
Revenus locatifs : +6 791
Charges déductibles : -4 905
Résultat foncier Années 2+ : 1 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21334.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 79149 5293 884-42 73821 400 €21 338 €21 338 €
26 9274 8063 7812 121--19 217 €
37 0654 6993 6742 366--16 851 €
47 2064 5893 5642 617--14 234 €
57 3504 4753 4502 876--11 358 €
67 4974 3573 3323 141--8 218 €
77 6474 2353 2103 413--4 805 €
87 8004 1083 0843 692--1 113 €
97 9563 9782 9533 979---
108 1163 8422 8184 273---
118 2783 7032 6784 575---
128 4433 5582 5334 886---
138 6123 4082 3835 204---
148 7853 2532 2285 531---
158 9603 0932 0685 867---
169 1392 9271 9026 213---
179 3222 7551 7306 567---
189 5092 5781 5536 931---
199 6992 3941 3697 305---
209 8932 2041 1797 689---
2110 0912 0079828 084---
2210 2921 8047798 489---
2310 4981 5935688 905---
2410 7081 3753509 333---
2510 9221 1501259 773---
TOTAL217 509126 41856 17791 09121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 091
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426-6 420+7 846
2+1 4260+1 426
3+1 4260+1 426
4+1 4260+1 426
5+1 4260+1 426
6+1 4260+1 426
7+1 4260+1 426
8+1 4260+1 426
9+1 426+860+566
10+1 426+1 282+144
11+1 426+1 373+53
12+1 426+1 466-40
13+1 426+1 561-135
14+1 426+1 659-233
15+1 426+1 760-334
16+1 426+1 864-438
17+1 426+1 970-544
18+1 426+2 079-653
19+1 426+2 191-765
20+1 426+2 307-881
21+1 426+2 425-999
22+1 426+2 547-1 121
23+1 426+2 672-1 246
24+1 426+2 800-1 374
25+1 426+2 932-1 506
Total+35 650+27 327+8 323
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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