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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface102.2m²
Coût Total183 690€
Loyer Annuel12 470€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 102.2 m²
Prix au m² : 1 653,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 9/13 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 27,04 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone, Pas de cave

Je vous propose de découvrir ce bel appartement de type F4, d'une superficie de 102 m², situé à seulement deux minutes du centre-ville de Mulhouse.

Ce bien se compose d'une belle entrée avec de nombreux placards de rangement, menant à un grand salon-séjour particulièrement lumineux grâce à ses grandes baies vitrées offrant une vue exceptionnelle sur Mulhouse. Le sol est revêtu d'un parquet de qualité. Accès à un balcon.

L'espace nuit comprend deux chambres, dont une vaste pièce de 27 m² avec dressing et coin bureau. La salle de bains est équipée d'une douche et d'une baignoire, ainsi que de toilettes. La cuisine est entièrement équipée et dispose d'une loggia. De plus, un cellier de belle taille est situé directement sur le palier.

À noter que les travaux de rénovation et d'isolation de la façade ont déjà été votés et payés.

Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire. Contactez- moi par téléphone ou par courriel dès aujourd'hui pour en discuter et convenir d'une visite.

Cette annonce vous est proposée par ZUPAN Sylvie - EI - N°RSAC: 530092790, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Mulhouse

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.748536, 7.325596
Total : 183 690€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 1 170€
Valeur du bien : 170 170€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.2m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12470€/an
Fourchette totale : 799€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 9584€ - 16225€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 963,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 242,01€
Coût de l'assurance :16 072,87€
Taxe foncière : 1 247,00€/an
Soit par mois : 103,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 039,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de la robinetterie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible - salon récemment rénové.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - hall d'entrée en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 170 €(11 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:300€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement léger:150€
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Aucune action nécessaire pour le chauffage et la salle de bain. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 470 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 690 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 226 €
Revenus locatifs : +12 470 €
Charges déductibles : -9 226 €
Résultat foncier Année 1 : 3 244 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 056 €/an
Revenus locatifs : +12 470 €
Charges déductibles : -8 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 414 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 470 €9 232 €6 172 €3 238 €---
212 719 €7 898 €6 008 €4 821 €---
312 974 €7 728 €5 839 €5 245 €---
413 233 €7 553 €5 663 €5 680 €---
513 498 €7 372 €5 482 €6 126 €---
613 768 €7 184 €5 294 €6 584 €---
714 043 €6 990 €5 100 €7 054 €---
814 324 €6 789 €4 899 €7 535 €---
914 611 €6 581 €4 691 €8 030 €---
1014 903 €6 366 €4 476 €8 537 €---
1115 201 €6 143 €4 254 €9 057 €---
1215 505 €5 913 €4 023 €9 591 €---
1315 815 €5 675 €3 785 €10 140 €---
1416 131 €5 429 €3 539 €10 702 €---
1516 454 €5 174 €3 284 €11 280 €---
1616 783 €4 911 €3 021 €11 872 €---
1717 119 €4 638 €2 748 €12 481 €---
1817 461 €4 356 €2 466 €13 105 €---
1917 810 €4 064 €2 174 €13 746 €---
2018 166 €3 762 €1 872 €14 404 €---
2118 530 €3 450 €1 560 €15 080 €---
2218 900 €3 126 €1 236 €15 774 €---
2319 278 €2 792 €902 €16 486 €---
2419 664 €2 446 €556 €17 218 €---
2520 057 €2 088 €198 €17 969 €---
TOTAL399 417 €137 660 €89 242 €261 757 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 619 €+971 €+1 648 €
2+2 619 €+1 446 €+1 173 €
3+2 619 €+1 574 €+1 045 €
4+2 619 €+1 704 €+915 €
5+2 619 €+1 838 €+781 €
6+2 619 €+1 975 €+644 €
7+2 619 €+2 116 €+503 €
8+2 619 €+2 261 €+358 €
9+2 619 €+2 409 €+210 €
10+2 619 €+2 561 €+58 €
11+2 619 €+2 717 €-98 €
12+2 619 €+2 877 €-258 €
13+2 619 €+3 042 €-423 €
14+2 619 €+3 211 €-592 €
15+2 619 €+3 384 €-765 €
16+2 619 €+3 562 €-943 €
17+2 619 €+3 744 €-1 125 €
18+2 619 €+3 932 €-1 313 €
19+2 619 €+4 124 €-1 505 €
20+2 619 €+4 321 €-1 702 €
21+2 619 €+4 524 €-1 905 €
22+2 619 €+4 732 €-2 113 €
23+2 619 €+4 946 €-2 327 €
24+2 619 €+5 165 €-2 546 €
25+2 619 €+5 391 €-2 772 €
Total+65 475 €+78 527 €+-13 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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