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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface47m²
Coût Total96 320€
Loyer Annuel7 466€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 468,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 47 m²

Perpignan – Hyper centre Dans une petite copropriété pleine de charme, découvrez ce superbe T2 qui vous séduira par sa belle hauteur sous plafond et sa cheminée d'époque. Appartement lumineux et agréable à vivre Idéal pour un pied-à-terre ou un investissement locatif. Charges : 79 €/ mois

Surface : 47 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2025

Consommation énergie primaire : 307 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 133.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.702764, 2.895193
Total : 96 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 90 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7466€/an
Fourchette totale : 509€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 6107€ - 9128€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :28,90€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 504,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 333,37€
Coût de l'assurance :8 668,80€
Taxe foncière : 746,65€/an
Soit par mois : 62,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,00€/mois
Soit par an : 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:700€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 466 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 320 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 046 €
Revenus locatifs : +7 466 €
Charges déductibles : -27 046 €
Résultat foncier Année 1 : -19 579 €(Déficit de 19 579 €)
Imputable sur revenu global : 19 579 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 246 €/an
Revenus locatifs : +7 466 €
Charges déductibles : -5 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 221 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 466 €27 049 €3 208 €-19 583 €19 583 €--
27 616 €5 164 €3 122 €2 452 €---
37 768 €5 075 €3 034 €2 693 €---
47 923 €4 984 €2 942 €2 940 €---
58 082 €4 889 €2 848 €3 193 €---
68 244 €4 791 €2 750 €3 452 €---
78 408 €4 690 €2 649 €3 718 €---
88 577 €4 585 €2 544 €3 991 €---
98 748 €4 477 €2 436 €4 271 €---
108 923 €4 365 €2 324 €4 558 €---
119 102 €4 249 €2 208 €4 852 €---
129 284 €4 130 €2 088 €5 154 €---
139 469 €4 006 €1 964 €5 463 €---
149 659 €3 878 €1 836 €5 781 €---
159 852 €3 745 €1 704 €6 106 €---
1610 049 €3 608 €1 567 €6 440 €---
1710 250 €3 467 €1 425 €6 783 €---
1810 455 €3 320 €1 279 €7 135 €---
1910 664 €3 169 €1 127 €7 495 €---
2010 877 €3 012 €971 €7 865 €---
2111 095 €2 850 €809 €8 245 €---
2211 317 €2 682 €641 €8 634 €---
2311 543 €2 509 €468 €9 034 €---
2411 774 €2 330 €288 €9 444 €---
2512 009 €2 144 €103 €9 865 €---
TOTAL239 153 €119 168 €46 333 €119 984 €19 583 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 875 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-5 875 €+7 443 €
2+1 568 €+736 €+832 €
3+1 568 €+808 €+760 €
4+1 568 €+882 €+686 €
5+1 568 €+958 €+610 €
6+1 568 €+1 036 €+532 €
7+1 568 €+1 116 €+452 €
8+1 568 €+1 197 €+371 €
9+1 568 €+1 281 €+287 €
10+1 568 €+1 367 €+201 €
11+1 568 €+1 456 €+112 €
12+1 568 €+1 546 €+22 €
13+1 568 €+1 639 €-71 €
14+1 568 €+1 734 €-166 €
15+1 568 €+1 832 €-264 €
16+1 568 €+1 932 €-364 €
17+1 568 €+2 035 €-467 €
18+1 568 €+2 140 €-572 €
19+1 568 €+2 249 €-681 €
20+1 568 €+2 360 €-792 €
21+1 568 €+2 473 €-905 €
22+1 568 €+2 590 €-1 022 €
23+1 568 €+2 710 €-1 142 €
24+1 568 €+2 833 €-1 265 €
25+1 568 €+2 960 €-1 392 €
Total+39 200 €+35 995 €+3 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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