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Maison 9 pièces 181 m²

Bien expiré
VilleAzay-le-Ferron (36)
Surface181m²
Coût Total231 470€
Loyer Annuel17 082€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 157 500 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 870,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON Parc de la Brenne - Centre bourg 36290 AZAY LE FERRON

Maison proche centre bourg de 181 m² - Maison bourgeoise comprenant au rdc: Cuisine ouverte sur salle à manger - Salon - Bureau - 1 chambre - wc indépendant, arrière cuisine - Au 1er étage: Palier, 3 chambres, salle d'eau et wc indépendant - au 2ème étage: 1 chambre avec cabinet de toilettes, bureau et wc (a finir) - Terrasse couverte - Grange attenante - Petits toits - Et parc arboré de 2400 m² - Classe énergétique F - Double vitrage - Maison raccordée au tout à l'égout - Référence annonce : 5605 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Azay-le-Ferron
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36290
Coordonnées : 46.880110, 1.072360
Total : 231 470€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 61 370€
Valeur du bien : 218 870€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1423€/mois
Loyer annuel estimé : 17082€/an
Fourchette totale : 1080€ - 1876€/mois
Fourchette annuelle : 12964€ - 22506€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :784,31 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :141 960 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :+15 540€ (+10.9%)
Marge achat-revente :-89 510€ (-63.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 454,94€
Coût de l'assurance :20 253,62€
Taxe foncière : 1 708,16€/an
Soit par mois : 142,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 423,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 356,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments de cuisine (placards, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments de salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 370 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 170€
    Isolation toiture/combles: 181 m² × 70€/m² = 12670€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Azay-le-Ferron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 370€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 082 €/an
Calcul : 1 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 470 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 658 €
Revenus locatifs : +17 082 €
Charges déductibles : -71 658 €
Résultat foncier Année 1 : -54 577 €(Déficit de 54 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 288 €/an
Revenus locatifs : +17 082 €
Charges déductibles : -10 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33176.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 082 €71 666 €7 777 €-54 584 €21 400 €33 184 €33 184 €
217 423 €10 089 €7 571 €7 334 €--25 850 €
317 772 €9 876 €7 357 €7 896 €--17 954 €
418 127 €9 655 €7 136 €8 473 €--9 481 €
518 490 €9 426 €6 908 €9 064 €--417 €
618 860 €9 189 €6 671 €9 670 €---
719 237 €8 945 €6 426 €10 292 €---
819 621 €8 691 €6 173 €10 930 €---
920 014 €8 430 €5 911 €11 584 €---
1020 414 €8 159 €5 640 €12 256 €---
1120 822 €7 878 €5 360 €12 944 €---
1221 239 €7 588 €5 070 €13 651 €---
1321 664 €7 288 €4 770 €14 375 €---
1422 097 €6 978 €4 460 €15 119 €---
1522 539 €6 657 €4 139 €15 882 €---
1622 990 €6 325 €3 806 €16 665 €---
1723 449 €5 981 €3 463 €17 468 €---
1823 918 €5 626 €3 107 €18 293 €---
1924 397 €5 258 €2 739 €19 139 €---
2024 885 €4 877 €2 359 €20 008 €---
2125 382 €4 484 €1 965 €20 899 €---
2225 890 €4 076 €1 558 €21 814 €---
2326 408 €3 655 €1 137 €22 753 €---
2426 936 €3 219 €701 €23 717 €---
2527 475 €2 768 €250 €24 706 €---
TOTAL547 130 €236 783 €112 455 €310 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 587 €-6 420 €+10 007 €
2+3 587 €0 €+3 587 €
3+3 587 €0 €+3 587 €
4+3 587 €0 €+3 587 €
5+3 587 €0 €+3 587 €
6+3 587 €+2 776 €+811 €
7+3 587 €+3 088 €+499 €
8+3 587 €+3 279 €+308 €
9+3 587 €+3 475 €+112 €
10+3 587 €+3 677 €-90 €
11+3 587 €+3 883 €-296 €
12+3 587 €+4 095 €-508 €
13+3 587 €+4 313 €-726 €
14+3 587 €+4 536 €-949 €
15+3 587 €+4 765 €-1 178 €
16+3 587 €+4 999 €-1 412 €
17+3 587 €+5 241 €-1 654 €
18+3 587 €+5 488 €-1 901 €
19+3 587 €+5 742 €-2 155 €
20+3 587 €+6 002 €-2 415 €
21+3 587 €+6 270 €-2 683 €
22+3 587 €+6 544 €-2 957 €
23+3 587 €+6 826 €-3 239 €
24+3 587 €+7 115 €-3 528 €
25+3 587 €+7 412 €-3 825 €
Total+89 675 €+93 104 €+-3 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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