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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface78m²
Coût Total173 400€
Loyer Annuel11 332€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 730,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, Belle vue, Gardien, Non meublé

DIJON - Valendons - Bourroches

Dans copropriété sécurisée avec gardien, au deuxième étage sans ascenseur, venez découvrir cet appartement composé d'une pièce de vie, cuisine, 4 chambres, salle de bain et toilettes séparés. Deux balcons, une place de parking privative et une cave agrémentent cet appartement.

Chauffage collectif (réseau de chaleur urbain) Double vitrage PVC

Projets d'aménagement réalisés par avec l'aide de l'IA

Honoraires inclus de 6.38% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 126 900 euros. Dans une copropriété de 274 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1330.00 et 1830.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Haussman : Elsa Genevès Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 807980354 RCP 10753214304. Honoraires charge vendeur

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.335110, 5.018828
Total : 173 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 162 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11332€/an
Fourchette totale : 752€ - 1185€/mois
Fourchette annuelle : 9027€ - 14224€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 550 €/m²
Basé sur :333 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 900 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-63 900€ (-32.1%)
Marge achat-revente :25 500€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 918,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 466,73€
Coût de l'assurance :15 606,00€
Taxe foncière : 1 133,17€/an
Soit par mois : 94,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 332 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 316 €
Revenus locatifs : +11 332 €
Charges déductibles : -35 316 €
Résultat foncier Année 1 : -23 984 €(Déficit de 23 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 716 €/an
Revenus locatifs : +11 332 €
Charges déductibles : -7 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2584.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 332 €35 322 €5 964 €-23 990 €21 400 €2 590 €2 590 €
211 558 €7 565 €5 807 €3 994 €---
311 790 €7 403 €5 645 €4 387 €---
412 025 €7 235 €5 477 €4 791 €---
512 266 €7 061 €5 303 €5 205 €---
612 511 €6 881 €5 123 €5 630 €---
712 761 €6 694 €4 937 €6 067 €---
813 017 €6 501 €4 744 €6 515 €---
913 277 €6 302 €4 544 €6 975 €---
1013 542 €6 095 €4 337 €7 448 €---
1113 813 €5 881 €4 123 €7 933 €---
1214 090 €5 659 €3 901 €8 431 €---
1314 371 €5 429 €3 672 €8 942 €---
1414 659 €5 191 €3 434 €9 467 €---
1514 952 €4 945 €3 188 €10 007 €---
1615 251 €4 690 €2 933 €10 561 €---
1715 556 €4 427 €2 669 €11 129 €---
1815 867 €4 153 €2 396 €11 714 €---
1916 185 €3 871 €2 113 €12 314 €---
2016 508 €3 578 €1 820 €12 930 €---
2116 838 €3 275 €1 517 €13 564 €---
2217 175 €2 961 €1 203 €14 214 €---
2317 519 €2 636 €878 €14 883 €---
2417 869 €2 299 €542 €15 570 €---
2518 226 €1 951 €193 €16 276 €---
TOTAL362 959 €158 002 €86 467 €204 957 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380 €-6 420 €+8 800 €
2+2 380 €+421 €+1 959 €
3+2 380 €+1 316 €+1 064 €
4+2 380 €+1 437 €+943 €
5+2 380 €+1 562 €+818 €
6+2 380 €+1 689 €+691 €
7+2 380 €+1 820 €+560 €
8+2 380 €+1 955 €+425 €
9+2 380 €+2 093 €+287 €
10+2 380 €+2 234 €+146 €
11+2 380 €+2 380 €0 €
12+2 380 €+2 529 €-149 €
13+2 380 €+2 683 €-303 €
14+2 380 €+2 840 €-460 €
15+2 380 €+3 002 €-622 €
16+2 380 €+3 168 €-788 €
17+2 380 €+3 339 €-959 €
18+2 380 €+3 514 €-1 134 €
19+2 380 €+3 694 €-1 314 €
20+2 380 €+3 879 €-1 499 €
21+2 380 €+4 069 €-1 689 €
22+2 380 €+4 264 €-1 884 €
23+2 380 €+4 465 €-2 085 €
24+2 380 €+4 671 €-2 291 €
25+2 380 €+4 883 €-2 503 €
Total+59 500 €+61 487 €+-1 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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