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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface39m²
Coût Total97 500€
Loyer Annuel7 003€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement

Un cocon lumineux au cœur de Nîmes, entre charme et confort moderne. Élégance, calme et emplacement idéal : découvrez votre futur chez-vous à Nîmes. Un appartement pensé pour profiter pleinement de la douceur de vivre nîmoise.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.840403, 4.375735
Total : 97 500€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 92 700€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7003€/an
Fourchette totale : 458€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5491€ - 8930€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 867,02 €/m²
Basé sur :624 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 814 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-12 814€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-24 686€ (-33.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 932,39€
Coût de l'assurance :8 531,25€
Taxe foncière : 700,26€/an
Soit par mois : 58,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6 000€ = 6 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€ = 1 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone urbaine, prenant en compte les prix du marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 003 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 111 €
Revenus locatifs : +7 003 €
Charges déductibles : -37 111 €
Résultat foncier Année 1 : -30 109 €(Déficit de 30 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 709 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 411 €/an
Revenus locatifs : +7 003 €
Charges déductibles : -4 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8708.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 003 €37 114 €3 373 €-30 112 €21 400 €8 712 €8 712 €
27 143 €4 326 €3 285 €2 817 €--5 895 €
37 285 €4 235 €3 193 €3 051 €--2 844 €
47 431 €4 140 €3 098 €3 291 €---
57 580 €4 042 €3 000 €3 538 €---
67 731 €3 940 €2 899 €3 791 €---
77 886 €3 835 €2 793 €4 051 €---
88 044 €3 726 €2 684 €4 318 €---
98 205 €3 613 €2 571 €4 592 €---
108 369 €3 496 €2 455 €4 873 €---
118 536 €3 375 €2 334 €5 161 €---
128 707 €3 250 €2 208 €5 457 €---
138 881 €3 120 €2 078 €5 761 €---
149 059 €2 986 €1 944 €6 073 €---
159 240 €2 846 €1 805 €6 393 €---
169 425 €2 702 €1 661 €6 722 €---
179 613 €2 553 €1 511 €7 060 €---
189 805 €2 398 €1 357 €7 407 €---
1910 001 €2 238 €1 197 €7 763 €---
2010 201 €2 073 €1 031 €8 129 €---
2110 405 €1 901 €859 €8 505 €---
2210 614 €1 723 €682 €8 890 €---
2310 826 €1 539 €498 €9 287 €---
2411 042 €1 348 €307 €9 694 €---
2511 263 €1 151 €110 €10 112 €---
TOTAL224 294 €107 670 €48 932 €116 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €+134 €+1 337 €
5+1 471 €+1 061 €+410 €
6+1 471 €+1 137 €+334 €
7+1 471 €+1 215 €+256 €
8+1 471 €+1 295 €+176 €
9+1 471 €+1 378 €+93 €
10+1 471 €+1 462 €+9 €
11+1 471 €+1 548 €-77 €
12+1 471 €+1 637 €-166 €
13+1 471 €+1 728 €-257 €
14+1 471 €+1 822 €-351 €
15+1 471 €+1 918 €-447 €
16+1 471 €+2 017 €-546 €
17+1 471 €+2 118 €-647 €
18+1 471 €+2 222 €-751 €
19+1 471 €+2 329 €-858 €
20+1 471 €+2 439 €-968 €
21+1 471 €+2 551 €-1 080 €
22+1 471 €+2 667 €-1 196 €
23+1 471 €+2 786 €-1 315 €
24+1 471 €+2 908 €-1 437 €
25+1 471 €+3 034 €-1 563 €
Total+36 775 €+34 987 €+1 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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