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Maison Garchizy 7 pièce(s) 205 m2 sur 2500m2 de terrain

VilleGarchizy (58)
Surface205m²
Coût Total273 170€
Loyer Annuel18 962€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 921,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GARCHIZY, située au calme cette longère de 200 m2, offre de beaux volumes. Elle dispose d'une entrée, d'un vaste salon avec cheminée, séjour, cuisine, wc, 5 chambres, 2 salles de bains. Les extérieurs invitent à profiter d'un bel extérieur dans un environnement privilégié sur un magnifique terrain de 2500m2. Prix de vente 189 000 euros honoraires charges vendeur. DPE E 203 KWh. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Ralib REHAHLI agissant sous le statut de conseiller immobilier indépendant auprès de la sas Propriétés privées au [Coordonnées masquées] ou par mail à [Coordonnées masquées] Mandat n°450409 . Adresse du siège: SAS PROPRIETES PRIVEES ZAC du chêne ferré 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU - Carte professionnelle CPI 44[Coordonnées masquées]10 388, CCI Nantes-Saint Nazaire - RCS NANTES 487 624 777

Ville : Garchizy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58600
Coordonnées : 47.024732, 3.102188
Total : 273 170€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 69 050€
Valeur du bien : 258 050€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1580€/mois
Loyer annuel estimé : 18962€/an
Fourchette totale : 1228€ - 2033€/mois
Fourchette annuelle : 14739€ - 24395€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 790,26 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :367 002 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-178 002€ (-48.5%)
Marge achat-revente :93 832€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 447,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 096,02€
Coût de l'assurance :23 902,38€
Taxe foncière : 1 896,21€/an
Soit par mois : 158,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 580,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 605,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (205 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 050 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 750€
    Isolation combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 5 chambres × 300€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 100€
    Peinture des murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garchizy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 962 €/an
Calcul : 1 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 170 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 343 €
Revenus locatifs : +18 962 €
Charges déductibles : -81 343 €
Résultat foncier Année 1 : -62 381 €(Déficit de 62 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 293 €/an
Revenus locatifs : +18 962 €
Charges déductibles : -12 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40981.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 962 €81 352 €9 450 €-62 390 €21 400 €40 990 €40 990 €
219 341 €12 055 €9 202 €7 287 €--33 704 €
319 728 €11 798 €8 946 €7 930 €--25 774 €
420 123 €11 533 €8 681 €8 590 €--17 184 €
520 525 €11 258 €8 406 €9 267 €--7 917 €
620 936 €10 973 €8 121 €9 962 €---
721 354 €10 678 €7 826 €10 676 €---
821 781 €10 373 €7 521 €11 408 €---
922 217 €10 057 €7 205 €12 160 €---
1022 661 €9 729 €6 877 €12 932 €---
1123 115 €9 390 €6 538 €13 724 €---
1223 577 €9 039 €6 187 €14 538 €---
1324 049 €8 676 €5 823 €15 373 €---
1424 530 €8 299 €5 447 €16 230 €---
1525 020 €7 909 €5 057 €17 111 €---
1625 520 €7 505 €4 653 €18 015 €---
1726 031 €7 087 €4 235 €18 944 €---
1826 552 €6 654 €3 802 €19 898 €---
1927 083 €6 206 €3 353 €20 877 €---
2027 624 €5 741 €2 889 €21 883 €---
2128 177 €5 260 €2 408 €22 916 €---
2228 740 €4 762 €1 910 €23 978 €---
2329 315 €4 246 €1 394 €25 069 €---
2429 901 €3 712 €860 €26 189 €---
2530 499 €3 159 €307 €27 340 €---
TOTAL607 362 €277 454 €137 096 €329 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 982 €-6 420 €+10 402 €
2+3 982 €0 €+3 982 €
3+3 982 €0 €+3 982 €
4+3 982 €0 €+3 982 €
5+3 982 €0 €+3 982 €
6+3 982 €+614 €+3 368 €
7+3 982 €+3 203 €+779 €
8+3 982 €+3 423 €+559 €
9+3 982 €+3 648 €+334 €
10+3 982 €+3 880 €+102 €
11+3 982 €+4 117 €-135 €
12+3 982 €+4 361 €-379 €
13+3 982 €+4 612 €-630 €
14+3 982 €+4 869 €-887 €
15+3 982 €+5 133 €-1 151 €
16+3 982 €+5 405 €-1 423 €
17+3 982 €+5 683 €-1 701 €
18+3 982 €+5 969 €-1 987 €
19+3 982 €+6 263 €-2 281 €
20+3 982 €+6 565 €-2 583 €
21+3 982 €+6 875 €-2 893 €
22+3 982 €+7 193 €-3 211 €
23+3 982 €+7 521 €-3 539 €
24+3 982 €+7 857 €-3 875 €
25+3 982 €+8 202 €-4 220 €
Total+99 550 €+98 972 €+578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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