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Achat : Maison (48250)

VilleBastide-Puylaurent (48)
Surface171m²
Coût Total179 810€
Loyer Annuel15 256€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 584,8 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 171 m², 11 pièces, 6 chambres, 3 salles de bain, 150 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Située dans un village doté de tous les commerces et située sur le chemin de randonnée de Robert Louis Stevenson, cette charmante maison s'organise en deux habitations indépendantes, accompagnées d’un joli terrain attenant. Le premier logement, d’une superficie de 40 m², comprend une cuisine, deux chambres et une salle d’eau. La seconde habitation de 130 m², offre un espace généreux composé d’un grand séjour, d’une cuisine, de cinq chambres et de deux salles de bains. Vous saurez séduit par les pièces spacieuses et lumineuses. De plus, chaque logement bénéficie de combles aménageables, offrant ainsi des opportunités supplémentaires d’aménagement. Il est également envisageable de réunir les deux habitations pour en faire une seule grande maison, idéale pour les projets nécessitant plus d’espace. À l’arrière, se trouve un agréable terrain clos d’environ150m², cloturé par un mur en pierres, parfait pour profiter du calme et de moments en plein air. Avec son potentiel, cette maison se prête à de nombreux projets, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, de gîtes, chambres d’hôtes ou encore d'investissements locatifs. Logement à consommation énergétique excessive: classe G. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Bastide-Puylaurent
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48250
Coordonnées : 44.597000, 3.900720
Total : 179 810€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 71 810€
Valeur du bien : 171 810€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15256€/an
Fourchette totale : 964€ - 1676€/mois
Fourchette annuelle : 11572€ - 20114€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :179 967 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-79 967€ (-44.4%)
Marge achat-revente :157€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 974,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 110,06€
Coût de l'assurance :21 577,20€
Taxe foncière : 1 525,62€/an
Soit par mois : 127,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 810 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 760€
    Isolation toiture: 171 m² × 60€/m² = 10260€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 250€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastide-Puylaurent (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 010€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 256 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 810 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 467 €
Revenus locatifs : +15 256 €
Charges déductibles : -80 467 €
Résultat foncier Année 1 : -65 211 €(Déficit de 65 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 657 €/an
Revenus locatifs : +15 256 €
Charges déductibles : -8 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43810.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 256 €80 473 €6 274 €-65 216 €21 400 €43 816 €43 816 €
215 561 €8 499 €6 110 €7 062 €--36 754 €
315 873 €8 329 €5 941 €7 543 €--29 211 €
416 190 €8 154 €5 765 €8 036 €--21 175 €
516 514 €7 972 €5 583 €8 542 €--12 632 €
616 844 €7 783 €5 395 €9 061 €--3 572 €
717 181 €7 588 €5 199 €9 593 €---
817 525 €7 386 €4 997 €10 139 €---
917 875 €7 176 €4 788 €10 699 €---
1018 233 €6 959 €4 571 €11 273 €---
1118 597 €6 734 €4 346 €11 863 €---
1218 969 €6 502 €4 113 €12 468 €---
1319 349 €6 260 €3 872 €13 088 €---
1419 736 €6 010 €3 622 €13 725 €---
1520 130 €5 752 €3 363 €14 379 €---
1620 533 €5 483 €3 095 €15 049 €---
1720 944 €5 206 €2 817 €15 738 €---
1821 362 €4 918 €2 529 €16 444 €---
1921 790 €4 620 €2 231 €17 170 €---
2022 225 €4 311 €1 922 €17 914 €---
2122 670 €3 991 €1 603 €18 679 €---
2223 123 €3 660 €1 271 €19 463 €---
2323 586 €3 317 €928 €20 269 €---
2424 058 €2 961 €573 €21 096 €---
2524 539 €2 593 €204 €21 946 €---
TOTAL488 661 €222 638 €91 110 €266 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 204 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 204 €-6 420 €+9 624 €
2+3 204 €0 €+3 204 €
3+3 204 €0 €+3 204 €
4+3 204 €0 €+3 204 €
5+3 204 €0 €+3 204 €
6+3 204 €0 €+3 204 €
7+3 204 €+1 806 €+1 398 €
8+3 204 €+3 042 €+162 €
9+3 204 €+3 210 €-6 €
10+3 204 €+3 382 €-178 €
11+3 204 €+3 559 €-355 €
12+3 204 €+3 740 €-536 €
13+3 204 €+3 926 €-722 €
14+3 204 €+4 118 €-914 €
15+3 204 €+4 314 €-1 110 €
16+3 204 €+4 515 €-1 311 €
17+3 204 €+4 721 €-1 517 €
18+3 204 €+4 933 €-1 729 €
19+3 204 €+5 151 €-1 947 €
20+3 204 €+5 374 €-2 170 €
21+3 204 €+5 604 €-2 400 €
22+3 204 €+5 839 €-2 635 €
23+3 204 €+6 081 €-2 877 €
24+3 204 €+6 329 €-3 125 €
25+3 204 €+6 584 €-3 380 €
Total+80 100 €+79 807 €+293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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