Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface232m²
Coût Total305 192€
Loyer Annuel27 527€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+464€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 264 900 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 1 141,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 232 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine américaine, Une entrée

BLG immobilier vous présente: Beau 5 pièces de 232m² dans une future belle résidence de standing localisée en centre-ville, . Disponible 31/12/2026

Comprend:

  • une entrée
  • un séjour/cuisine US
  • 4 chambres
  • une salle de bain et un wc séparé

une terrasse

un parking inclus

Frais de notaires réduits et faibles charges. Logement BBC, Normes RT2012 et HQE. Logement NF, personnalisable sur demande. Accessible PMR. Photos non contractuelles, suggestions d'aménagements. Plans, rendez-vous d'information et réservation sur demande. Joignable 7J/7. Mr Atlan Daniel: 06/28/83/58/46

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.672480, -1.420210
Total : 305 192€
Prix d'acquisition : 264 900€
Travaux : 19 100€
Valeur du bien : 284 000€
Frais de notaire : 21 192€
Coût estimé : 21 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2294€/mois
Loyer annuel estimé : 27527€/an
Fourchette totale : 1812€ - 2904€/mois
Fourchette annuelle : 21744€ - 34849€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 511,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 600,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 271,25€
Coût de l'assurance :26 704,30€
Taxe foncière : 2 752,71€/an
Soit par mois : 229,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 293,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 829,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :463,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Logement BBC, Normes RT2012, ce qui indique une bonne performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère rénovation nécessaire dans certaines chambres
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 100 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1200€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 660€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 527 €/an
Calcul : 2 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 192 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 068 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 165 €
Revenus locatifs : +27 527 €
Charges déductibles : -33 165 €
Résultat foncier Année 1 : -5 638 €(Déficit de 5 638 €)
Imputable sur revenu global : 5 638 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 065 €/an
Revenus locatifs : +27 527 €
Charges déductibles : -14 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 462 €/an
Prix d'achat du bien : 264 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 185 €(65% de 264 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 261 €/an
Calcul : 172 185 € × 3,636% = 6 261 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 527 €33 175 €10 254 €-5 648 €5 648 €--
228 078 €13 803 €9 982 €14 275 €---
328 639 €13 521 €9 700 €15 118 €---
429 212 €13 230 €9 409 €15 982 €---
529 796 €12 928 €9 108 €16 868 €---
630 392 €12 617 €8 796 €17 776 €---
731 000 €12 294 €8 473 €18 706 €---
831 620 €11 960 €8 139 €19 660 €---
932 252 €11 615 €7 794 €20 638 €---
1032 897 €11 258 €7 437 €21 640 €---
1133 555 €10 888 €7 067 €22 667 €---
1234 226 €10 506 €6 685 €23 721 €---
1334 911 €10 110 €6 289 €24 801 €---
1435 609 €9 701 €5 880 €25 908 €---
1536 321 €9 278 €5 457 €27 044 €---
1637 048 €8 840 €5 019 €28 208 €---
1737 789 €8 386 €4 566 €29 402 €---
1838 545 €7 918 €4 097 €30 627 €---
1939 315 €7 433 €3 612 €31 883 €---
2040 102 €6 931 €3 110 €33 171 €---
2140 904 €6 412 €2 591 €34 492 €---
2241 722 €5 875 €2 054 €35 847 €---
2342 556 €5 320 €1 499 €37 237 €---
2443 407 €4 745 €924 €38 662 €---
2544 276 €4 151 €330 €40 125 €---
TOTAL881 700 €262 893 €148 271 €618 807 €5 648 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 694 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 618 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 781 €-1 694 €+7 475 €
2+5 781 €+4 282 €+1 499 €
3+5 781 €+4 535 €+1 246 €
4+5 781 €+4 795 €+986 €
5+5 781 €+5 060 €+721 €
6+5 781 €+5 333 €+448 €
7+5 781 €+5 612 €+169 €
8+5 781 €+5 898 €-117 €
9+5 781 €+6 191 €-410 €
10+5 781 €+6 492 €-711 €
11+5 781 €+6 800 €-1 019 €
12+5 781 €+7 116 €-1 335 €
13+5 781 €+7 440 €-1 659 €
14+5 781 €+7 773 €-1 992 €
15+5 781 €+8 113 €-2 332 €
16+5 781 €+8 462 €-2 681 €
17+5 781 €+8 821 €-3 040 €
18+5 781 €+9 188 €-3 407 €
19+5 781 €+9 565 €-3 784 €
20+5 781 €+9 951 €-4 170 €
21+5 781 €+10 348 €-4 567 €
22+5 781 €+10 754 €-4 973 €
23+5 781 €+11 171 €-5 390 €
24+5 781 €+11 599 €-5 818 €
25+5 781 €+12 037 €-6 256 €
Total+144 525 €+185 642 €+-41 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →