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Maison 6 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleTrimouille (86)
Surface105m²
Coût Total125 300€
Loyer Annuel7 786€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 619,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison, proche de La Trimouille, avec terrain de 2 180 m²

A46947HRC86 - Située dans un hameau paisible de La Trimouille, cette maison pleine de charme offre des espaces de vie modulables, deux poêles à bois, un grenier aménageable et un magnifique terrain de 2 180 m², ainsi qu'un garage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A46947HRC86 Date de réalisation du diagnostic : 08/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 820 € et 5 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Trimouille
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86290
Coordonnées : 46.465730, 1.042869
Total : 125 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 55 100€
Valeur du bien : 120 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7786€/an
Fourchette totale : 505€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 6065€ - 9993€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :606,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 700 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+1 300€ (+2.0%)
Marge achat-revente :-61 600€ (-96.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 876,55€
Coût de l'assurance :10 963,75€
Taxe foncière : 778,55€/an
Soit par mois : 64,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 100€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trimouille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 786 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 399 €
Revenus locatifs : +7 786 €
Charges déductibles : -60 399 €
Résultat foncier Année 1 : -52 613 €(Déficit de 52 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 299 €/an
Revenus locatifs : +7 786 €
Charges déductibles : -5 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31213.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 786 €60 403 €4 086 €-52 617 €21 400 €31 217 €31 217 €
27 941 €5 193 €3 976 €2 749 €--28 469 €
38 100 €5 079 €3 862 €3 021 €--25 448 €
48 262 €4 962 €3 745 €3 300 €--22 147 €
58 427 €4 840 €3 623 €3 587 €--18 560 €
68 596 €4 715 €3 498 €3 881 €--14 679 €
78 768 €4 585 €3 368 €4 183 €--10 497 €
88 943 €4 451 €3 234 €4 492 €--6 005 €
99 122 €4 313 €3 096 €4 809 €--1 196 €
109 304 €4 170 €2 953 €5 135 €---
119 491 €4 022 €2 805 €5 469 €---
129 680 €3 869 €2 652 €5 811 €---
139 874 €3 711 €2 494 €6 163 €---
1410 071 €3 548 €2 331 €6 524 €---
1510 273 €3 379 €2 162 €6 894 €---
1610 478 €3 205 €1 987 €7 274 €---
1710 688 €3 024 €1 807 €7 664 €---
1810 902 €2 838 €1 621 €8 064 €---
1911 120 €2 645 €1 428 €8 474 €---
2011 342 €2 447 €1 229 €8 896 €---
2111 569 €2 241 €1 024 €9 328 €---
2211 800 €2 028 €811 €9 772 €---
2312 036 €1 809 €592 €10 228 €---
2412 277 €1 582 €365 €10 695 €---
2512 523 €1 347 €130 €11 175 €---
TOTAL249 373 €144 404 €58 877 €104 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-6 420 €+8 055 €
2+1 635 €0 €+1 635 €
3+1 635 €0 €+1 635 €
4+1 635 €0 €+1 635 €
5+1 635 €0 €+1 635 €
6+1 635 €0 €+1 635 €
7+1 635 €0 €+1 635 €
8+1 635 €0 €+1 635 €
9+1 635 €0 €+1 635 €
10+1 635 €+1 182 €+453 €
11+1 635 €+1 641 €-6 €
12+1 635 €+1 743 €-108 €
13+1 635 €+1 849 €-214 €
14+1 635 €+1 957 €-322 €
15+1 635 €+2 068 €-433 €
16+1 635 €+2 182 €-547 €
17+1 635 €+2 299 €-664 €
18+1 635 €+2 419 €-784 €
19+1 635 €+2 542 €-907 €
20+1 635 €+2 669 €-1 034 €
21+1 635 €+2 798 €-1 163 €
22+1 635 €+2 932 €-1 297 €
23+1 635 €+3 068 €-1 433 €
24+1 635 €+3 209 €-1 574 €
25+1 635 €+3 353 €-1 718 €
Total+40 875 €+31 491 €+9 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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