Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 107 m²

VilleBonneville (74)
Surface107m²
Coût Total315 250€
Loyer Annuel17 393€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 2 242,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 107 m²

Situé au centre ville de BONNEVILLE, Vaste T4 à rénover entièrement de 107 m² hab, 1er étage, espace cuisine / Séjour / Salle à manger, 3 chambres, possibilité 2 Salles d'eau et wc séparé, dégagement, cellier, buanderie, terrasse, exposition SUD-EST et NORD-EST, chauffage électrique individuel et compteur Eau individuel, copropriété en cours de rénovation, 1 place de parking privative et 1 cave privative, DPE Classe D,.. A VISITER !

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez moi : David LABET - 06/64/91/63/12 -[Coordonnées masquées]

David LABET (EI), agent commercial indépendant immatriculé au RSAC de ANNECY sous le numéro 752 763 714, de l’agence immobilière Marguerettaz, carte professionnelle CPI 7401 2016 000 014 122.

Surface : 107 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/09/2026

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bonneville
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74130
Coordonnées : 46.077480, 6.405740
Total : 315 250€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 56 050€
Valeur du bien : 296 050€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 16.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17393€/an
Fourchette totale : 1192€ - 1762€/mois
Fourchette annuelle : 14307€ - 21144€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 178,57 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :340 107 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-100 107€ (-29.4%)
Marge achat-revente :24 857€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 552,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :91,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 644,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 640,63€
Coût de l'assurance :27 584,37€
Taxe foncière : 1 739,28€/an
Soit par mois : 144,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 449,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - mobilier ancien et traces d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - installations obsolètes et dommages visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation murs
Réparation et peinture des murs du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 050 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la pose)
  • Menuiseries:7 150€
    Fenêtres double vitrage performant: 11 fenêtres × 650€ = 7150€ (inclut la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut la pose)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclut la pose et l'électroménager)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut la pose)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut la pose)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonneville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 393 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 318 €
Revenus locatifs : +17 393 €
Charges déductibles : -69 318 €
Résultat foncier Année 1 : -51 925 €(Déficit de 51 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 268 €/an
Revenus locatifs : +17 393 €
Charges déductibles : -13 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30525.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 393 €69 328 €10 436 €-51 936 €21 400 €30 536 €30 536 €
217 741 €12 999 €10 157 €4 741 €--25 794 €
318 095 €12 711 €9 868 €5 384 €--20 410 €
418 457 €12 413 €9 570 €6 045 €--14 365 €
518 827 €12 104 €9 262 €6 722 €--7 643 €
619 203 €11 785 €8 943 €7 418 €--226 €
719 587 €11 456 €8 613 €8 131 €---
819 979 €11 115 €8 272 €8 864 €---
920 378 €10 762 €7 920 €9 616 €---
1020 786 €10 398 €7 555 €10 388 €---
1121 202 €10 021 €7 178 €11 181 €---
1221 626 €9 631 €6 788 €11 995 €---
1322 058 €9 228 €6 385 €12 830 €---
1422 499 €8 811 €5 968 €13 688 €---
1522 949 €8 380 €5 538 €14 569 €---
1623 408 €7 935 €5 092 €15 474 €---
1723 877 €7 474 €4 631 €16 403 €---
1824 354 €6 997 €4 155 €17 357 €---
1924 841 €6 505 €3 662 €18 336 €---
2025 338 €5 995 €3 153 €19 343 €---
2125 845 €5 469 €2 626 €20 376 €---
2226 362 €4 924 €2 081 €21 438 €---
2326 889 €4 361 €1 518 €22 528 €---
2427 427 €3 779 €936 €23 648 €---
2527 975 €3 176 €334 €24 799 €---
TOTAL557 096 €277 757 €150 641 €279 339 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 339 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 652 €-6 420 €+10 072 €
2+3 652 €0 €+3 652 €
3+3 652 €0 €+3 652 €
4+3 652 €0 €+3 652 €
5+3 652 €0 €+3 652 €
6+3 652 €0 €+3 652 €
7+3 652 €+2 372 €+1 280 €
8+3 652 €+2 659 €+993 €
9+3 652 €+2 885 €+767 €
10+3 652 €+3 117 €+535 €
11+3 652 €+3 354 €+298 €
12+3 652 €+3 598 €+54 €
13+3 652 €+3 849 €-197 €
14+3 652 €+4 106 €-454 €
15+3 652 €+4 371 €-719 €
16+3 652 €+4 642 €-990 €
17+3 652 €+4 921 €-1 269 €
18+3 652 €+5 207 €-1 555 €
19+3 652 €+5 501 €-1 849 €
20+3 652 €+5 803 €-2 151 €
21+3 652 €+6 113 €-2 461 €
22+3 652 €+6 431 €-2 779 €
23+3 652 €+6 758 €-3 106 €
24+3 652 €+7 094 €-3 442 €
25+3 652 €+7 440 €-3 788 €
Total+91 300 €+83 802 €+7 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →