Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Grand pavillon

Bien expiré
VillePougues-les-Eaux (58)
Surface192m²
Coût Total246 900€
Loyer Annuel18 363€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 932,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Pavillon sur sous-sol dans le département de la nièvre (58) aux portes de Nevers, au bord de la Loire, vous retrouverez un pavillon de 192.50 m² sur sous-sol avec un jardin entièrement clôturé. Ce pavillon des années 60, demande un rafraichissement, avec au rez-de-chaussée, un séjour salon de près de 50 m², une cuisine séparée, et trois chambres, dont une suite parentale. A l'étage un dortoir de 30 m², deux chambres et un WC. Le sous-sol dispose d'un garage, d'une grande pièce de 30 m², d'une seconde cuisine avec deux bureaux. Le chauffage centrale fuel est fonctionnel. La majorité des fenêtres sont en double vitrage. La maison reliée au tout à l'égout. Pour plus de renseignement n'hésitez pas à me contacter

Ville : Pougues-les-Eaux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58320
Coordonnées : 47.071110, 3.095796
Total : 246 900€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 53 580€
Valeur du bien : 232 580€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1530€/mois
Loyer annuel estimé : 18363€/an
Fourchette totale : 1184€ - 1978€/mois
Fourchette annuelle : 14204€ - 23738€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 274,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 446,53€
Coût de l'assurance :20 986,50€
Taxe foncière : 1 836,26€/an
Soit par mois : 153,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 530,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 370 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 49 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 580 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:980€
    Peinture murs et plafonds: 49 m² × 20€/m² = 980€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:2 000€
    Vérification et mise aux normes plomberie générale: 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pougues-les-Eaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Calcul : 1 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 200 €
Revenus locatifs : +18 363 €
Charges déductibles : -64 200 €
Résultat foncier Année 1 : -45 838 €(Déficit de 45 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 620 €/an
Revenus locatifs : +18 363 €
Charges déductibles : -10 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24437.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 363 €64 208 €7 952 €-45 846 €21 400 €24 446 €24 446 €
218 730 €10 413 €7 737 €8 317 €--16 129 €
319 104 €10 191 €7 515 €8 914 €--7 215 €
419 487 €9 961 €7 285 €9 525 €---
519 876 €9 724 €7 048 €10 152 €---
620 274 €9 479 €6 803 €10 795 €---
720 679 €9 226 €6 550 €11 454 €---
821 093 €8 964 €6 288 €12 129 €---
921 515 €8 694 €6 018 €12 821 €---
1021 945 €8 415 €5 739 €13 530 €---
1122 384 €8 126 €5 451 €14 258 €---
1222 832 €7 828 €5 153 €15 003 €---
1323 288 €7 521 €4 845 €15 768 €---
1423 754 €7 203 €4 527 €16 551 €---
1524 229 €6 874 €4 198 €17 355 €---
1624 714 €6 535 €3 859 €18 179 €---
1725 208 €6 184 €3 508 €19 024 €---
1825 712 €5 822 €3 146 €19 890 €---
1926 226 €5 448 €2 772 €20 779 €---
2026 751 €5 061 €2 385 €21 690 €---
2127 286 €4 662 €1 986 €22 624 €---
2227 832 €4 249 €1 574 €23 582 €---
2328 388 €3 823 €1 147 €24 565 €---
2428 956 €3 383 €707 €25 573 €---
2529 535 €2 928 €252 €26 607 €---
TOTAL588 159 €234 919 €114 447 €353 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 856 €-6 420 €+10 276 €
2+3 856 €0 €+3 856 €
3+3 856 €0 €+3 856 €
4+3 856 €+693 €+3 163 €
5+3 856 €+3 046 €+810 €
6+3 856 €+3 238 €+618 €
7+3 856 €+3 436 €+420 €
8+3 856 €+3 639 €+217 €
9+3 856 €+3 846 €+10 €
10+3 856 €+4 059 €-203 €
11+3 856 €+4 277 €-421 €
12+3 856 €+4 501 €-645 €
13+3 856 €+4 730 €-874 €
14+3 856 €+4 965 €-1 109 €
15+3 856 €+5 206 €-1 350 €
16+3 856 €+5 454 €-1 598 €
17+3 856 €+5 707 €-1 851 €
18+3 856 €+5 967 €-2 111 €
19+3 856 €+6 234 €-2 378 €
20+3 856 €+6 507 €-2 651 €
21+3 856 €+6 787 €-2 931 €
22+3 856 €+7 075 €-3 219 €
23+3 856 €+7 370 €-3 514 €
24+3 856 €+7 672 €-3 816 €
25+3 856 €+7 982 €-4 126 €
Total+96 400 €+105 972 €+-9 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →