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Grand pavillon

Bien expiré
VillePougues-les-Eaux (58)
Surface192
Coût Total246 900
Loyer Annuel18 363
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 932,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Pavillon sur sous-sol dans le département de la nièvre (58) aux portes de Nevers, au bord de la Loire, vous retrouverez un pavillon de 192.50 m² sur sous-sol avec un jardin entièrement clôturé. Ce pavillon des années 60, demande un rafraichissement, avec au rez-de-chaussée, un séjour salon de près de 50 m², une cuisine séparée, et trois chambres, dont une suite parentale. A l'étage un dortoir de 30 m², deux chambres et un WC. Le sous-sol dispose d'un garage, d'une grande pièce de 30 m², d'une seconde cuisine avec deux bureaux. Le chauffage centrale fuel est fonctionnel. La majorité des fenêtres sont en double vitrage. La maison reliée au tout à l'égout. Pour plus de renseignement n'hésitez pas à me contacter

Ville : Pougues-les-Eaux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58320
Coordonnées : 47.071110, 3.095796
Total : 246 900
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 53 580
Valeur du bien : 232 580
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1530€/mois
Loyer annuel estimé : 18363€/an
Fourchette totale : 1184€ - 1978€/mois
Fourchette annuelle : 14204€ - 23738€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 274,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 446,53
Coût de l'assurance :20 986,50
Taxe foncière : 1 836,26€/an
Soit par mois : 153,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 530,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 370 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 49 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 580(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600
    Isolation combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:980
    Peinture murs et plafonds: 49 m² × 20€/m² = 980€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:2 000
    Vérification et mise aux normes plomberie générale: 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pougues-les-Eaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Calcul : 1 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 900 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 200
Revenus locatifs : +18 363
Charges déductibles : -64 200
Résultat foncier Année 1 : -45 838(Déficit de 45 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 438
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 620 €/an
Revenus locatifs : +18 363
Charges déductibles : -10 620
Résultat foncier Années 2+ : 7 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24437.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 36364 2087 952-45 84621 400 €24 446 €24 446 €
218 73010 4137 7378 317--16 129 €
319 10410 1917 5158 914--7 215 €
419 4879 9617 2859 525---
519 8769 7247 04810 152---
620 2749 4796 80310 795---
720 6799 2266 55011 454---
821 0938 9646 28812 129---
921 5158 6946 01812 821---
1021 9458 4155 73913 530---
1122 3848 1265 45114 258---
1222 8327 8285 15315 003---
1323 2887 5214 84515 768---
1423 7547 2034 52716 551---
1524 2296 8744 19817 355---
1624 7146 5353 85918 179---
1725 2086 1843 50819 024---
1825 7125 8223 14619 890---
1926 2265 4482 77220 779---
2026 7515 0612 38521 690---
2127 2864 6621 98622 624---
2227 8324 2491 57423 582---
2328 3883 8231 14724 565---
2428 9563 38370725 573---
2529 5352 92825226 607---
TOTAL588 159234 919114 447353 23921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 239
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 856-6 420+10 276
2+3 8560+3 856
3+3 8560+3 856
4+3 856+693+3 163
5+3 856+3 046+810
6+3 856+3 238+618
7+3 856+3 436+420
8+3 856+3 639+217
9+3 856+3 846+10
10+3 856+4 059-203
11+3 856+4 277-421
12+3 856+4 501-645
13+3 856+4 730-874
14+3 856+4 965-1 109
15+3 856+5 206-1 350
16+3 856+5 454-1 598
17+3 856+5 707-1 851
18+3 856+5 967-2 111
19+3 856+6 234-2 378
20+3 856+6 507-2 651
21+3 856+6 787-2 931
22+3 856+7 075-3 219
23+3 856+7 370-3 514
24+3 856+7 672-3 816
25+3 856+7 982-4 126
Total+96 400+105 972+-9 572
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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