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Appartement 3 pièces 105 m²

VilleDouai (59)
Surface105m²
Coût Total183 192€
Loyer Annuel12 111€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 900 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 284,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bien à vendre à douai

Quentin DELEBEKE et Matéo JODRY vous proposent en exclusivité cet appartement face à la gare de Douai de 105m2, avec cave et stationnement privé.

Une fois passé le hall d'entrée vous accédez au couloir qui dessert: Un lumineux séjour de 40m2, Une cuisine à rafraîchir de 9m2 2 chambres spacieuses de 14 et 18m2 Une salle de bain de 7m2 à rafraîchir

80€ de charges par mois Ce bien vous intéresse, contactez rapidement votre agence locale PULP-IMMOBILIER.

Nous avons hâte de découvrir votre projet.

Vous êtes propriétaires ?! Nous vous offrons l'estimation de votre bien. Référence annonce : dou17638 Prix hors honoraires : 125 000 €

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.373737, 3.070403
Total : 183 192€
Prix d'acquisition : 134 900€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 172 400€
Frais de notaire : 10 792€
Coût estimé : 10 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12111€/an
Fourchette totale : 795€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9536€ - 15380€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 531,36 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 793 €
Prix d'achat :134 900 €
Décote à l'achat :-25 893€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-22 399€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 000,06€
Coût de l'assurance :16 029,30€
Taxe foncière : 1 211,08€/an
Soit par mois : 100,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 009,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 141,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 192 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 462 €
Revenus locatifs : +12 111 €
Charges déductibles : -46 462 €
Résultat foncier Année 1 : -34 351 €(Déficit de 34 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 962 €/an
Revenus locatifs : +12 111 €
Charges déductibles : -8 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12950.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 685 €(65% de 134 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 189 €/an
Calcul : 87 685 € × 3,636% = 3 189 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 111 €46 467 €6 155 €-34 357 €21 400 €12 957 €12 957 €
212 353 €8 804 €5 992 €3 549 €--9 408 €
312 600 €8 635 €5 823 €3 965 €--5 443 €
412 852 €8 460 €5 648 €4 392 €--1 051 €
513 109 €8 279 €5 467 €4 830 €---
613 371 €8 092 €5 280 €5 279 €---
713 639 €7 898 €5 086 €5 740 €---
813 911 €7 698 €4 886 €6 214 €---
914 190 €7 491 €4 678 €6 699 €---
1014 473 €7 276 €4 464 €7 197 €---
1114 763 €7 054 €4 242 €7 709 €---
1215 058 €6 825 €4 013 €8 233 €---
1315 359 €6 587 €3 775 €8 772 €---
1415 667 €6 342 €3 529 €9 325 €---
1515 980 €6 088 €3 275 €9 892 €---
1616 299 €5 825 €3 012 €10 475 €---
1716 625 €5 553 €2 740 €11 073 €---
1816 958 €5 271 €2 459 €11 687 €---
1917 297 €4 980 €2 168 €12 317 €---
2017 643 €4 679 €1 867 €12 964 €---
2117 996 €4 368 €1 555 €13 628 €---
2218 356 €4 045 €1 233 €14 311 €---
2318 723 €3 712 €900 €15 011 €---
2419 097 €3 367 €555 €15 730 €---
2519 479 €3 010 €198 €16 469 €---
TOTAL387 911 €196 806 €89 000 €191 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543 €-6 420 €+8 963 €
2+2 543 €0 €+2 543 €
3+2 543 €0 €+2 543 €
4+2 543 €0 €+2 543 €
5+2 543 €+1 134 €+1 409 €
6+2 543 €+1 584 €+959 €
7+2 543 €+1 722 €+821 €
8+2 543 €+1 864 €+679 €
9+2 543 €+2 010 €+533 €
10+2 543 €+2 159 €+384 €
11+2 543 €+2 313 €+230 €
12+2 543 €+2 470 €+73 €
13+2 543 €+2 632 €-89 €
14+2 543 €+2 797 €-254 €
15+2 543 €+2 968 €-425 €
16+2 543 €+3 142 €-599 €
17+2 543 €+3 322 €-779 €
18+2 543 €+3 506 €-963 €
19+2 543 €+3 695 €-1 152 €
20+2 543 €+3 889 €-1 346 €
21+2 543 €+4 088 €-1 545 €
22+2 543 €+4 293 €-1 750 €
23+2 543 €+4 503 €-1 960 €
24+2 543 €+4 719 €-2 176 €
25+2 543 €+4 941 €-2 398 €
Total+63 575 €+57 332 €+6 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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