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Maison 10 pièces 230 m²

VilleAverdon (41)
Surface230m²
Coût Total333 380€
Loyer Annuel21 877€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 256 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 113,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Averdon, cette maison de campagne de 230m² offre un beau séjour ouvrant sur une cuisine et une mezzanine, idéale pour créer un espace de vie convivial. Cinq chambres spacieuses, un grand garage et une annexe de 42m² complètent le logement, tandis qu'une bergerie de 25m² apporte un charme supplémentaire. Bien que le bien nécessite un petit rafraîchissement extérieur il serait parfait pour les amoureux de la nature et les balades en plein air. Bien proposé par Sébastien CHEVEREAU EI, agent commercial (RSAC 999814064) Référence annonce : 9291 Consommation énergétique : 140 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 35 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Averdon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41330
Coordonnées : 47.685177, 1.332921
Total : 333 380€
Prix d'acquisition : 256 000€
Travaux : 56 900€
Valeur du bien : 312 900€
Frais de notaire : 20 480€
Coût estimé : 20 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1823€/mois
Loyer annuel estimé : 21877€/an
Fourchette totale : 1463€ - 2271€/mois
Fourchette annuelle : 17561€ - 27253€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,16 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :364 357 €
Prix d'achat :256 000 €
Décote à l'achat :-108 357€ (-29.7%)
Marge achat-revente :30 977€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 668,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 766,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 313,66€
Coût de l'assurance :29 170,75€
Taxe foncière : 2 187,68€/an
Soit par mois : 182,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 823,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 948,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²) + 1 couloir (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 - Autres pièces nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 900 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger et couloir: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 877 €/an
Calcul : 1 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 380 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 167 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 777 €
Revenus locatifs : +21 877 €
Charges déductibles : -71 777 €
Résultat foncier Année 1 : -49 900 €(Déficit de 49 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 877 €/an
Revenus locatifs : +21 877 €
Charges déductibles : -14 877 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28499.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 256 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 166 400 €(65% de 256 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 051 €/an
Calcul : 166 400 € × 3,636% = 6 051 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 877 €71 787 €11 533 €-49 911 €21 400 €28 511 €28 511 €
222 314 €14 585 €11 231 €7 729 €--20 782 €
322 761 €14 272 €10 918 €8 488 €--12 293 €
423 216 €13 948 €10 594 €9 267 €--3 026 €
523 680 €13 613 €10 258 €10 067 €---
624 154 €13 265 €9 911 €10 888 €---
724 637 €12 906 €9 551 €11 731 €---
825 130 €12 533 €9 178 €12 597 €---
925 632 €12 147 €8 793 €13 485 €---
1026 145 €11 747 €8 393 €14 397 €---
1126 668 €11 334 €7 979 €15 334 €---
1227 201 €10 905 €7 551 €16 296 €---
1327 745 €10 461 €7 107 €17 284 €---
1428 300 €10 002 €6 647 €18 298 €---
1528 866 €9 526 €6 171 €19 340 €---
1629 443 €9 033 €5 679 €20 410 €---
1730 032 €8 523 €5 168 €21 509 €---
1830 633 €7 994 €4 640 €22 639 €---
1931 245 €7 447 €4 092 €23 799 €---
2031 870 €6 880 €3 526 €24 990 €---
2132 508 €6 293 €2 939 €26 215 €---
2233 158 €5 685 €2 331 €27 473 €---
2333 821 €5 056 €1 701 €28 765 €---
2434 497 €4 404 €1 050 €30 093 €---
2535 187 €3 729 €375 €31 458 €---
TOTAL700 720 €308 076 €167 314 €392 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 594 €-6 420 €+11 014 €
2+4 594 €0 €+4 594 €
3+4 594 €0 €+4 594 €
4+4 594 €0 €+4 594 €
5+4 594 €+2 112 €+2 482 €
6+4 594 €+3 267 €+1 327 €
7+4 594 €+3 519 €+1 075 €
8+4 594 €+3 779 €+815 €
9+4 594 €+4 046 €+548 €
10+4 594 €+4 319 €+275 €
11+4 594 €+4 600 €-6 €
12+4 594 €+4 889 €-295 €
13+4 594 €+5 185 €-591 €
14+4 594 €+5 489 €-895 €
15+4 594 €+5 802 €-1 208 €
16+4 594 €+6 123 €-1 529 €
17+4 594 €+6 453 €-1 859 €
18+4 594 €+6 792 €-2 198 €
19+4 594 €+7 140 €-2 546 €
20+4 594 €+7 497 €-2 903 €
21+4 594 €+7 864 €-3 270 €
22+4 594 €+8 242 €-3 648 €
23+4 594 €+8 630 €-4 036 €
24+4 594 €+9 028 €-4 434 €
25+4 594 €+9 438 €-4 844 €
Total+114 850 €+117 793 €+-2 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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