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Achat maison

Bien expiré
VilleTercillat (23)
Surface297m²
Coût Total250 050€
Loyer Annuel20 966€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 297 m²
Prix au m² : 454,55 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 297 m², 10 Pièces, 6 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 7 Toilettes, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 3250 m², Travaux

Situé dans un petit village creusois, maison à finir de rénover, comprenant au rez-de-chaussée entrée, 2 cuisines, séjour, salle à manger, salon, 2 chambres, salle d'eau avec WC. A l'étage palier, cuisine, double séjour, 2 suites parentales avec salle d'eau et WC. Au 3ème, 2 chambres, pièce à finir. Le tout sur 3200m² de terrain.

Ville : Tercillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.411800, 2.067010
Total : 250 050€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 104 250€
Valeur du bien : 239 250€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 297m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1747€/mois
Loyer annuel estimé : 20966€/an
Fourchette totale : 1286€ - 2374€/mois
Fourchette annuelle : 15432€ - 28484€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :72,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 303,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 086,56€
Coût de l'assurance :21 879,37€
Taxe foncière : 2 096,57€/an
Soit par mois : 174,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 747,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 37 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 297 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 2 cuisines (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisines fonctionnelles mais datées.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 250 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:37 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (installation incluse)
  • Isolation:17 850€
    Isolation toiture/combles: 297 m² × 60€/m² = 17820€, Main d'œuvre: 30€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation complète chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 2 cuisines × 4000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tercillat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 966 €/an
Calcul : 1 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 050 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 875 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 466 €
Revenus locatifs : +20 966 €
Charges déductibles : -115 466 €
Résultat foncier Année 1 : -94 501 €(Déficit de 94 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 216 €/an
Revenus locatifs : +20 966 €
Charges déductibles : -11 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73100.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 966 €115 474 €8 253 €-94 509 €21 400 €73 109 €73 109 €
221 385 €11 003 €8 032 €10 382 €--62 727 €
321 813 €10 775 €7 803 €11 038 €--51 689 €
422 249 €10 539 €7 567 €11 710 €--39 979 €
522 694 €10 295 €7 323 €12 399 €--27 580 €
623 148 €10 042 €7 071 €13 106 €--14 474 €
723 611 €9 781 €6 810 €13 829 €--645 €
824 083 €9 512 €6 540 €14 572 €---
924 565 €9 233 €6 261 €15 332 €---
1025 056 €8 944 €5 972 €16 112 €---
1125 557 €8 646 €5 674 €16 911 €---
1226 068 €8 338 €5 366 €17 731 €---
1326 590 €8 019 €5 047 €18 571 €---
1427 121 €7 689 €4 717 €19 432 €---
1527 664 €7 348 €4 377 €20 316 €---
1628 217 €6 996 €4 024 €21 221 €---
1728 781 €6 632 €3 660 €22 150 €---
1829 357 €6 255 €3 283 €23 102 €---
1929 944 €5 866 €2 894 €24 079 €---
2030 543 €5 463 €2 491 €25 080 €---
2131 154 €5 047 €2 075 €26 107 €---
2231 777 €4 616 €1 645 €27 161 €---
2332 413 €4 171 €1 200 €28 241 €---
2433 061 €3 711 €739 €29 350 €---
2533 722 €3 235 €264 €30 487 €---
TOTAL671 539 €297 630 €119 087 €373 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 966 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 403 €-6 420 €+10 823 €
2+4 403 €0 €+4 403 €
3+4 403 €0 €+4 403 €
4+4 403 €0 €+4 403 €
5+4 403 €0 €+4 403 €
6+4 403 €0 €+4 403 €
7+4 403 €0 €+4 403 €
8+4 403 €+4 178 €+225 €
9+4 403 €+4 600 €-197 €
10+4 403 €+4 834 €-431 €
11+4 403 €+5 073 €-670 €
12+4 403 €+5 319 €-916 €
13+4 403 €+5 571 €-1 168 €
14+4 403 €+5 830 €-1 427 €
15+4 403 €+6 095 €-1 692 €
16+4 403 €+6 366 €-1 963 €
17+4 403 €+6 645 €-2 242 €
18+4 403 €+6 931 €-2 528 €
19+4 403 €+7 224 €-2 821 €
20+4 403 €+7 524 €-3 121 €
21+4 403 €+7 832 €-3 429 €
22+4 403 €+8 148 €-3 745 €
23+4 403 €+8 472 €-4 069 €
24+4 403 €+8 805 €-4 402 €
25+4 403 €+9 146 €-4 743 €
Total+110 075 €+112 173 €+-2 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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