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T3 Loué secteur RUCHOUX

VilleLimoges (87)
Surface79.04m²
Coût Total156 230€
Loyer Annuel8 185€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 79.04 m²
Prix au m² : 1 360,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Dans le quartier des Ruchoux, au 2eme étage avec ascenseur d'un immeuble de bon standing de 1984, appartement de 79 m2 avec locataires en place (Bail 01/06/2017) comprenant: une grande entrée avec placard, un séjour double (32 m2) ouvrant sur grande loggia (8,8m2) une grande cuisine séparée, une chambre, salle de bains et WC Cave et Garage loyer actuel 500 euros net hors charges / mois

  • https://midiimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.838387, 1.246894
Total : 156 230€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 40 130€
Valeur du bien : 147 630€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.04m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8185€/an
Fourchette totale : 544€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6523€ - 10270€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 552,12 €/m²
Basé sur :631 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 680 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-15 180€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-33 550€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 818,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 901,13€
Coût de l'assurance :13 279,55€
Taxe foncière : 818,49€/an
Soit par mois : 68,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 130 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Pose parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 724 €
Revenus locatifs : +8 185 €
Charges déductibles : -46 724 €
Résultat foncier Année 1 : -38 539 €(Déficit de 38 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 594 €/an
Revenus locatifs : +8 185 €
Charges déductibles : -6 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17139.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 185 €46 729 €5 249 €-38 544 €21 400 €17 144 €17 144 €
28 349 €6 460 €5 110 €1 889 €--15 255 €
38 516 €6 315 €4 966 €2 200 €--13 055 €
48 686 €6 166 €4 817 €2 520 €--10 535 €
58 860 €6 012 €4 662 €2 848 €--7 688 €
69 037 €5 852 €4 503 €3 185 €--4 503 €
79 217 €5 687 €4 337 €3 530 €--973 €
89 402 €5 516 €4 167 €3 886 €---
99 590 €5 339 €3 990 €4 250 €---
109 782 €5 157 €3 807 €4 625 €---
119 977 €4 967 €3 618 €5 010 €---
1210 177 €4 772 €3 422 €5 405 €---
1310 380 €4 569 €3 219 €5 811 €---
1410 588 €4 360 €3 010 €6 228 €---
1510 800 €4 143 €2 793 €6 657 €---
1611 016 €3 919 €2 569 €7 097 €---
1711 236 €3 687 €2 337 €7 549 €---
1811 461 €3 447 €2 097 €8 014 €---
1911 690 €3 199 €1 849 €8 491 €---
2011 924 €2 942 €1 592 €8 982 €---
2112 162 €2 676 €1 326 €9 486 €---
2212 406 €2 401 €1 052 €10 004 €---
2312 654 €2 117 €767 €10 537 €---
2412 907 €1 823 €473 €11 084 €---
2513 165 €1 518 €169 €11 646 €---
TOTAL262 164 €149 773 €75 901 €112 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-6 420 €+8 139 €
2+1 719 €0 €+1 719 €
3+1 719 €0 €+1 719 €
4+1 719 €0 €+1 719 €
5+1 719 €0 €+1 719 €
6+1 719 €0 €+1 719 €
7+1 719 €0 €+1 719 €
8+1 719 €+874 €+845 €
9+1 719 €+1 275 €+444 €
10+1 719 €+1 388 €+331 €
11+1 719 €+1 503 €+216 €
12+1 719 €+1 622 €+97 €
13+1 719 €+1 743 €-24 €
14+1 719 €+1 868 €-149 €
15+1 719 €+1 997 €-278 €
16+1 719 €+2 129 €-410 €
17+1 719 €+2 265 €-546 €
18+1 719 €+2 404 €-685 €
19+1 719 €+2 547 €-828 €
20+1 719 €+2 695 €-976 €
21+1 719 €+2 846 €-1 127 €
22+1 719 €+3 001 €-1 282 €
23+1 719 €+3 161 €-1 442 €
24+1 719 €+3 325 €-1 606 €
25+1 719 €+3 494 €-1 775 €
Total+42 975 €+33 717 €+9 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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