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Appartement à vendre

VilleVigneux-sur-Seine (91)
Surface90m²
Coût Total205 092€
Loyer Annuel16 682€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 110 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 21 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Belle vue, Digicode, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Fiona Apruzzese vous propose: EXCLUSIVITE Dans le quartier pavillonnaire recherché du Lac, bel appartement lumineux de 90m2 au sol (59m2 Loi carrez) avec balcon et parking.

Au dernier étage d'une petite copropriété, l'appartement se compose ainsi :

  • Entrée avec placard
  • Séjour avec une très belle hauteur sous plafond et un balcon avec une vue dégagée
  • Cuisine ouverte aménagée et équipée
  • 3 chambres avec placards
  • Salle d'eau avec wc
  • Grenier pour du rangement complémentaire

Deux places de parking privatives en extérieur complètent ce bien.

Les + :

  • Chaudière gaz récente.
  • Double vitrage.
  • DPE D
  • Pas de travaux, posez vos valises.
  • Seul appartement du palier, au dernier étage.

Des suggestions d'aménagement vous sont proposées en photo.

Contactez-moi pour une visite.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 16 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 161.51 euros par mois (soit 1938.16 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Fiona Apruzzese mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 903670974, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vigneux-sur-Seine
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91270
Coordonnées : 48.714757, 2.429875
Total : 205 092€
Prix d'acquisition : 189 900€
Valeur du bien : 189 900€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 15.45€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 18.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1390€/mois
Loyer annuel estimé : 16682€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1624€/mois
Fourchette annuelle : 14283€ - 19485€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :270 000 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-80 100€ (-29.7%)
Marge achat-revente :64 908€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 590,02€
Coût de l'assurance :17 945,55€
Taxe foncière : 1 668,22€/an
Soit par mois : 139,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,51€/mois
Soit par an : 1 938,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 390,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 682 €/an
Calcul : 1 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 092 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 668 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 938 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 453 €/an
Revenus locatifs : +16 682 €
Charges déductibles : -11 453 €
Résultat foncier : 5 229 €/an
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 682 €11 460 €7 136 €5 222 €---
217 016 €11 273 €6 949 €5 742 €---
317 356 €11 080 €6 756 €6 276 €---
417 703 €10 880 €6 556 €6 823 €---
518 057 €10 673 €6 349 €7 384 €---
618 418 €10 459 €6 134 €7 960 €---
718 787 €10 236 €5 912 €8 551 €---
819 163 €10 006 €5 682 €9 157 €---
919 546 €9 768 €5 443 €9 778 €---
1019 937 €9 521 €5 197 €10 416 €---
1120 336 €9 265 €4 941 €11 071 €---
1220 742 €9 000 €4 676 €11 742 €---
1321 157 €8 725 €4 401 €12 432 €---
1421 580 €8 441 €4 117 €13 139 €---
1522 012 €8 147 €3 823 €13 865 €---
1622 452 €7 842 €3 518 €14 610 €---
1722 901 €7 526 €3 202 €15 375 €---
1823 359 €7 199 €2 875 €16 160 €---
1923 826 €6 860 €2 536 €16 966 €---
2024 303 €6 509 €2 185 €17 794 €---
2124 789 €6 145 €1 821 €18 643 €---
2225 285 €5 769 €1 445 €19 516 €---
2325 790 €5 379 €1 055 €20 412 €---
2426 306 €4 975 €651 €21 331 €---
2526 832 €4 556 €232 €22 276 €---
TOTAL534 336 €211 694 €103 590 €322 642 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 503 €+1 567 €+1 936 €
2+3 503 €+1 723 €+1 780 €
3+3 503 €+1 883 €+1 620 €
4+3 503 €+2 047 €+1 456 €
5+3 503 €+2 215 €+1 288 €
6+3 503 €+2 388 €+1 115 €
7+3 503 €+2 565 €+938 €
8+3 503 €+2 747 €+756 €
9+3 503 €+2 933 €+570 €
10+3 503 €+3 125 €+378 €
11+3 503 €+3 321 €+182 €
12+3 503 €+3 523 €-20 €
13+3 503 €+3 729 €-226 €
14+3 503 €+3 942 €-439 €
15+3 503 €+4 160 €-657 €
16+3 503 €+4 383 €-880 €
17+3 503 €+4 613 €-1 110 €
18+3 503 €+4 848 €-1 345 €
19+3 503 €+5 090 €-1 587 €
20+3 503 €+5 338 €-1 835 €
21+3 503 €+5 593 €-2 090 €
22+3 503 €+5 855 €-2 352 €
23+3 503 €+6 123 €-2 620 €
24+3 503 €+6 399 €-2 896 €
25+3 503 €+6 683 €-3 180 €
Total+87 575 €+96 793 €+-9 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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