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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface64m²
Coût Total66 860€
Loyer Annuel6 682€
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 851,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, Exposition ouest, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Situé dans le centre historique de Mauriac rue de la république dans un immeuble en pierres cet appartement lumineux propose une spacieuse cuisine salle à manger de 19m2, un grand salon de 28m2, une chambre de 10m2, un bureau/dressing de 7m2, une salle d'eau/wc. Double vitrage, chauffage individuel électrique. Charges communes générales 88e par mois. Taxe foncière 880e. Pas de gros travaux à prévoir sur la copropriété. Syndic bénévole

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.221962, 2.314915
Total : 66 860€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 62 500€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6682€/an
Fourchette totale : 440€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 8466€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :895,45 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 309 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-2 809€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-9 551€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :327,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 347,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 416,49€
Coût de l'assurance :5 850,25€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 88,00€/mois
Soit par an : 1 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 556,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres double vitrage existantes
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 64 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques optionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 682 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 056 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 348 €
Revenus locatifs : +6 682 €
Charges déductibles : -12 348 €
Résultat foncier Année 1 : -5 665 €(Déficit de 5 665 €)
Imputable sur revenu global : 5 665 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 348 €/an
Revenus locatifs : +6 682 €
Charges déductibles : -4 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 335 €/an
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 682 €12 350 €2 180 €-5 668 €5 668 €--
26 816 €4 291 €2 121 €2 525 €---
36 952 €4 231 €2 061 €2 722 €---
47 091 €4 168 €1 998 €2 923 €---
57 233 €4 103 €1 933 €3 130 €---
67 378 €4 036 €1 866 €3 342 €---
77 526 €3 967 €1 797 €3 558 €---
87 676 €3 896 €1 726 €3 780 €---
97 830 €3 822 €1 652 €4 008 €---
107 986 €3 745 €1 575 €4 241 €---
118 146 €3 667 €1 497 €4 479 €---
128 309 €3 585 €1 415 €4 724 €---
138 475 €3 501 €1 331 €4 974 €---
148 644 €3 414 €1 244 €5 231 €---
158 817 €3 324 €1 154 €5 494 €---
168 994 €3 230 €1 060 €5 763 €---
179 174 €3 134 €964 €6 039 €---
189 357 €3 035 €865 €6 322 €---
199 544 €2 932 €762 €6 612 €---
209 735 €2 826 €656 €6 909 €---
219 930 €2 716 €546 €7 213 €---
2210 128 €2 603 €433 €7 525 €---
2310 331 €2 486 €316 €7 845 €---
2410 538 €2 365 €195 €8 173 €---
2510 748 €2 239 €69 €8 509 €---
TOTAL214 040 €93 667 €31 416 €120 374 €5 668 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 700 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 403 €-1 700 €+3 103 €
2+1 403 €+757 €+646 €
3+1 403 €+816 €+587 €
4+1 403 €+877 €+526 €
5+1 403 €+939 €+464 €
6+1 403 €+1 002 €+401 €
7+1 403 €+1 067 €+336 €
8+1 403 €+1 134 €+269 €
9+1 403 €+1 202 €+201 €
10+1 403 €+1 272 €+131 €
11+1 403 €+1 344 €+59 €
12+1 403 €+1 417 €-14 €
13+1 403 €+1 492 €-89 €
14+1 403 €+1 569 €-166 €
15+1 403 €+1 648 €-245 €
16+1 403 €+1 729 €-326 €
17+1 403 €+1 812 €-409 €
18+1 403 €+1 897 €-494 €
19+1 403 €+1 984 €-581 €
20+1 403 €+2 073 €-670 €
21+1 403 €+2 164 €-761 €
22+1 403 €+2 258 €-855 €
23+1 403 €+2 354 €-951 €
24+1 403 €+2 452 €-1 049 €
25+1 403 €+2 553 €-1 150 €
Total+35 075 €+36 112 €+-1 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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