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Appartement 6 pièces 125 m²

VilleBar-le-Duc (55)
Surface125m²
Coût Total202 600€
Loyer Annuel11 127€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement + jardin

Appartement de 125 m² – 4 chambres – Proche centre-ville et gare

Situé dans une impasse au calme, à proximité du centre-ville et de la gare, cet appartement de 125 m² offre un cadre de vie agréable et pratique.

Avec ses beaux volumes, il dispose de 4 chambres ainsi que de 2 salles de bains, une configuration idéale pour une famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace.

Sa proximité avec les commerces, le centre-ville et la gare en fait également un bien particulièrement pratique au quotidien.

Taxe foncière : 1 380 €

Cette annonce référence 344347 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ISABELLE STRANGE (EI) immatriculé au RSAC de PARIS-1ER-ARRONDISSEMENT (75001) sous le numéro 84921768200012.

Prix du bien : 135 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/10/2025 Score DPE : 318 kWhEP/m²/an Score GES : 69 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3370.00 € et 4600.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 344347 Date de réalisation du diagnostic : 06/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 370 € et 4 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.774480, 5.163244
Total : 202 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 191 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11127€/an
Fourchette totale : 693€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 8318€ - 14886€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 042,31 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 288 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+4 712€ (+3.6%)
Marge achat-revente :-72 312€ (-55.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :59,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 987,89€
Coût de l'assurance :17 727,50€
Taxe foncière : 1 380,00€/an
Soit par mois : 115,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 927,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14500€ = 14500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 600 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 287 €
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -65 287 €
Résultat foncier Année 1 : -54 160 €(Déficit de 54 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 487 €/an
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -8 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32760.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 127 €65 294 €6 405 €-54 166 €21 400 €32 766 €32 766 €
211 350 €8 319 €6 230 €3 031 €--29 736 €
311 577 €8 139 €6 050 €3 438 €--26 298 €
411 808 €7 953 €5 864 €3 856 €--22 442 €
512 045 €7 760 €5 671 €4 284 €--18 158 €
612 286 €7 562 €5 473 €4 724 €--13 434 €
712 531 €7 357 €5 268 €5 174 €--8 260 €
812 782 €7 145 €5 056 €5 636 €--2 623 €
913 038 €6 927 €4 838 €6 111 €---
1013 298 €6 701 €4 612 €6 597 €---
1113 564 €6 469 €4 379 €7 096 €---
1213 836 €6 228 €4 139 €7 607 €---
1314 112 €5 980 €3 891 €8 132 €---
1414 394 €5 724 €3 634 €8 671 €---
1514 682 €5 459 €3 370 €9 223 €---
1614 976 €5 186 €3 097 €9 790 €---
1715 276 €4 904 €2 815 €10 372 €---
1815 581 €4 612 €2 523 €10 969 €---
1915 893 €4 312 €2 223 €11 581 €---
2016 211 €4 001 €1 912 €12 209 €---
2116 535 €3 681 €1 592 €12 854 €---
2216 865 €3 350 €1 261 €13 516 €---
2317 203 €3 008 €919 €14 195 €---
2417 547 €2 655 €566 €14 892 €---
2517 898 €2 291 €202 €15 607 €---
TOTAL356 414 €201 015 €91 988 €155 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337 €-6 420 €+8 757 €
2+2 337 €0 €+2 337 €
3+2 337 €0 €+2 337 €
4+2 337 €0 €+2 337 €
5+2 337 €0 €+2 337 €
6+2 337 €0 €+2 337 €
7+2 337 €0 €+2 337 €
8+2 337 €0 €+2 337 €
9+2 337 €+1 046 €+1 291 €
10+2 337 €+1 979 €+358 €
11+2 337 €+2 129 €+208 €
12+2 337 €+2 282 €+55 €
13+2 337 €+2 440 €-103 €
14+2 337 €+2 601 €-264 €
15+2 337 €+2 767 €-430 €
16+2 337 €+2 937 €-600 €
17+2 337 €+3 112 €-775 €
18+2 337 €+3 291 €-954 €
19+2 337 €+3 474 €-1 137 €
20+2 337 €+3 663 €-1 326 €
21+2 337 €+3 856 €-1 519 €
22+2 337 €+4 055 €-1 718 €
23+2 337 €+4 258 €-1 921 €
24+2 337 €+4 468 €-2 131 €
25+2 337 €+4 682 €-2 345 €
Total+58 425 €+46 620 €+11 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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