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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface69.6m²
Coût Total145 100€
Loyer Annuel9 136€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 69.6 m²
Prix au m² : 1 436,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud-ouest, Interphone, Non meublé

Dans un quartier calme, proche toutes commodités, bel appartement situé au 1er étage. Comprenant entrée avec placard, séjour avec balcon, cuisine avec coin repas, 2 chambre, salle de bains, wc. Place de parking et cave. Les charges comprennent eau froide, TOM et entretien des communs. Dispo de suite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2160.00 et 2980.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.026667, 1.156861
Total : 145 100€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 137 100€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.6m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9136€/an
Fourchette totale : 627€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 7518€ - 11103€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 856,11 €/m²
Basé sur :406 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 185 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-29 185€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-15 915€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 821,44€
Coût de l'assurance :12 696,25€
Taxe foncière : 913,63€/an
Soit par mois : 76,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 24€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 136 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 536 €
Revenus locatifs : +9 136 €
Charges déductibles : -43 536 €
Résultat foncier Année 1 : -34 400 €(Déficit de 34 400 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 000 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 436 €/an
Revenus locatifs : +9 136 €
Charges déductibles : -6 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13000.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 136 €43 541 €5 020 €-34 405 €21 400 €13 005 €13 005 €
29 319 €6 310 €4 888 €3 009 €--9 995 €
39 505 €6 173 €4 752 €3 332 €--6 663 €
49 696 €6 032 €4 611 €3 663 €--3 000 €
59 889 €5 886 €4 465 €4 003 €---
610 087 €5 735 €4 314 €4 352 €---
710 289 €5 578 €4 157 €4 711 €---
810 495 €5 416 €3 995 €5 078 €---
910 705 €5 248 €3 827 €5 456 €---
1010 919 €5 074 €3 653 €5 844 €---
1111 137 €4 894 €3 473 €6 243 €---
1211 360 €4 708 €3 286 €6 652 €---
1311 587 €4 515 €3 093 €7 072 €---
1411 819 €4 315 €2 893 €7 504 €---
1512 055 €4 107 €2 686 €7 948 €---
1612 296 €3 893 €2 472 €8 403 €---
1712 542 €3 671 €2 249 €8 871 €---
1812 793 €3 441 €2 019 €9 352 €---
1913 049 €3 203 €1 781 €9 846 €---
2013 310 €2 956 €1 534 €10 354 €---
2113 576 €2 700 €1 279 €10 876 €---
2213 848 €2 436 €1 014 €11 412 €---
2314 125 €2 162 €741 €11 963 €---
2414 407 €1 878 €457 €12 529 €---
2514 695 €1 585 €163 €13 111 €---
TOTAL292 639 €145 458 €72 821 €147 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 919 €-6 420 €+8 339 €
2+1 919 €0 €+1 919 €
3+1 919 €0 €+1 919 €
4+1 919 €0 €+1 919 €
5+1 919 €+301 €+1 618 €
6+1 919 €+1 306 €+613 €
7+1 919 €+1 413 €+506 €
8+1 919 €+1 524 €+395 €
9+1 919 €+1 637 €+282 €
10+1 919 €+1 753 €+166 €
11+1 919 €+1 873 €+46 €
12+1 919 €+1 996 €-77 €
13+1 919 €+2 122 €-203 €
14+1 919 €+2 251 €-332 €
15+1 919 €+2 384 €-465 €
16+1 919 €+2 521 €-602 €
17+1 919 €+2 661 €-742 €
18+1 919 €+2 806 €-887 €
19+1 919 €+2 954 €-1 035 €
20+1 919 €+3 106 €-1 187 €
21+1 919 €+3 263 €-1 344 €
22+1 919 €+3 423 €-1 504 €
23+1 919 €+3 589 €-1 670 €
24+1 919 €+3 759 €-1 840 €
25+1 919 €+3 933 €-2 014 €
Total+47 975 €+44 154 €+3 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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