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Bel appartement lumineux 3 pièces à Seltz 97 m²

VilleSeltz (67)
Surface97.26m²
Coût Total163 772€
Loyer Annuel12 907€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 97.26 m²
Prix au m² : 1 525,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Collectif, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

SELTZ — APPARTEMENT SPACIEUX & LUMINEUX

97,26 m² — Volumes généreux !

Le bien

Situé au 1er étage d'un petit immeuble de 3 lots à Seltz, cet appartement spacieux de 97,26 m² vous séduira par ses beaux volumes et sa luminosité. Un bien rare alliant confort, praticité et emplacement idéal ! ✨

️ Séjour & Pièce de vie

Un séjour traversant agrémenté de grandes fenêtres ☀️ Un espace de vie convivial et chaleureux, idéal pour recevoir famille et amis

️ Cuisine

Une cuisine indépendante entièrement équipée De beaux espaces de rangement modernes — fonctionnelle et esthétique

️ Chambres

️ 2 grandes chambres spacieuses — non mansardées, profitant de toute la hauteur sous plafond Des espaces de repos confortables et bien proportionnés

Salle d'eau

Douche à l'italienne Une vasque élégante WC ☀️ Pièce lumineuse et agréable

Emplacement idéal

À proximité des commerces À proximité des écoles Accès facile aux axes de transport Volumes généreux, belle luminosité et situation centrale — cet appartement est une opportunité rare à saisir à Seltz !

Travaux à prévoir

Rafraîchissement global des pièces — une belle occasion de personnaliser le bien entièrement à votre goût et selon vos envies !

Contactez votre expert immobilier local

Yves FITTERER ☎️ 06 31 24 85 06 ✉️ yves.f@neoconceptimmo.com

Société Yves Fitterer — Agent mandataire, entrepreneur individuel — RSAC : 519 685 606 - https://neoconceptimmo.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Seltz
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67470
Coordonnées : 48.894614, 8.104533
Total : 163 772€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 3 500€
Valeur du bien : 151 900€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.26m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1076€/mois
Loyer annuel estimé : 12907€/an
Fourchette totale : 860€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 10317€ - 16146€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,41€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 873,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 827,26€
Coût de l'assurance :18 424,35€
Taxe foncière : 1 290,67€/an
Soit par mois : 107,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 075,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Vérification et remplacement éventuel de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 500 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:800€
    Rénovation légère salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Éléments sanitaires:300€
    Remplacement robinetterie: 1 unité × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seltz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 907 €/an
Calcul : 1 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 772 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 041 €
Revenus locatifs : +12 907 €
Charges déductibles : -11 041 €
Résultat foncier Année 1 : 1 865 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 541 €/an
Revenus locatifs : +12 907 €
Charges déductibles : -7 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 365 €/an
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 907 €11 047 €5 519 €1 860 €---
213 165 €7 400 €5 373 €5 765 €---
313 428 €7 249 €5 221 €6 179 €---
413 697 €7 092 €5 065 €6 604 €---
513 971 €6 930 €4 902 €7 040 €---
614 250 €6 762 €4 735 €7 488 €---
714 535 €6 589 €4 561 €7 946 €---
814 826 €6 409 €4 382 €8 416 €---
915 122 €6 224 €4 196 €8 899 €---
1015 425 €6 032 €4 004 €9 393 €---
1115 733 €5 833 €3 805 €9 901 €---
1216 048 €5 627 €3 599 €10 421 €---
1316 369 €5 414 €3 386 €10 955 €---
1416 696 €5 194 €3 166 €11 502 €---
1517 030 €4 966 €2 938 €12 064 €---
1617 371 €4 730 €2 703 €12 640 €---
1717 718 €4 486 €2 459 €13 232 €---
1818 073 €4 234 €2 206 €13 838 €---
1918 434 €3 973 €1 945 €14 461 €---
2018 803 €3 703 €1 675 €15 100 €---
2119 179 €3 423 €1 396 €15 755 €---
2219 562 €3 134 €1 107 €16 428 €---
2319 954 €2 835 €807 €17 118 €---
2420 353 €2 526 €498 €17 827 €---
2520 760 €2 205 €178 €18 554 €---
TOTAL413 406 €134 018 €79 827 €279 387 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 710 €+558 €+2 152 €
2+2 710 €+1 729 €+981 €
3+2 710 €+1 854 €+856 €
4+2 710 €+1 981 €+729 €
5+2 710 €+2 112 €+598 €
6+2 710 €+2 246 €+464 €
7+2 710 €+2 384 €+326 €
8+2 710 €+2 525 €+185 €
9+2 710 €+2 670 €+40 €
10+2 710 €+2 818 €-108 €
11+2 710 €+2 970 €-260 €
12+2 710 €+3 126 €-416 €
13+2 710 €+3 286 €-576 €
14+2 710 €+3 451 €-741 €
15+2 710 €+3 619 €-909 €
16+2 710 €+3 792 €-1 082 €
17+2 710 €+3 970 €-1 260 €
18+2 710 €+4 152 €-1 442 €
19+2 710 €+4 338 €-1 628 €
20+2 710 €+4 530 €-1 820 €
21+2 710 €+4 727 €-2 017 €
22+2 710 €+4 928 €-2 218 €
23+2 710 €+5 136 €-2 426 €
24+2 710 €+5 348 €-2 638 €
25+2 710 €+5 566 €-2 856 €
Total+67 750 €+83 816 €+-16 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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