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Maison 5 pièces 100 m²

VilleVierzon (18)
Surface100m²
Coût Total144 980€
Loyer Annuel9 491€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 100 m²

VIERZON Quartier des Lycées. Maison de caractère se composant en rez-de-chaussée, d'une entrée, salon/séjour, cuisine, 1 chambre avec salle d'eau, wc.   A l'étage, palier desservant 4 chambres, salle d'eau, wc.   Cave   Dépendance Jardin   L'ensemble sur environ 1000 m2 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques  Date de réalisation du diagnostic : 5 Janvier 2026 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2590EUR et 3510EUR par an. Prix moyen des énergies indexées sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Consommation énergie primaire :  288kWh/m2/an Consommation énergie finale :  280kWh/m2/an Honoraires de 10% inclus dans le prix et à la charge de l'acqueéreur

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/01/2026

Consommation énergie primaire : 288 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 280 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 590 € et 3 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.236748, 2.066102
Total : 144 980€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 49 940€
Valeur du bien : 137 940€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9491€/an
Fourchette totale : 635€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 7617€ - 11825€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,88 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 888 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-9 888€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-47 092€ (-48.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 461,64€
Coût de l'assurance :12 685,75€
Taxe foncière : 949,05€/an
Soit par mois : 79,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 940 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 491 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 450 €
Revenus locatifs : +9 491 €
Charges déductibles : -56 450 €
Résultat foncier Année 1 : -46 960 €(Déficit de 46 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 510 €/an
Revenus locatifs : +9 491 €
Charges déductibles : -6 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25559.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 491 €56 455 €5 059 €-46 965 €21 400 €25 565 €25 565 €
29 680 €6 383 €4 927 €3 297 €--22 267 €
39 874 €6 246 €4 790 €3 628 €--18 640 €
410 071 €6 105 €4 648 €3 967 €--14 673 €
510 273 €5 958 €4 502 €4 315 €--10 358 €
610 478 €5 806 €4 350 €4 672 €--5 686 €
710 688 €5 649 €4 192 €5 039 €--647 €
810 902 €5 486 €4 029 €5 416 €---
911 120 €5 317 €3 860 €5 803 €---
1011 342 €5 142 €3 685 €6 200 €---
1111 569 €4 960 €3 504 €6 609 €---
1211 800 €4 773 €3 316 €7 028 €---
1312 036 €4 578 €3 122 €7 458 €---
1412 277 €4 377 €2 920 €7 900 €---
1512 523 €4 168 €2 711 €8 355 €---
1612 773 €3 952 €2 495 €8 821 €---
1713 028 €3 728 €2 271 €9 301 €---
1813 289 €3 496 €2 039 €9 793 €---
1913 555 €3 255 €1 799 €10 299 €---
2013 826 €3 007 €1 550 €10 819 €---
2114 102 €2 749 €1 292 €11 354 €---
2214 384 €2 482 €1 025 €11 903 €---
2314 672 €2 205 €748 €12 467 €---
2414 966 €1 918 €462 €13 047 €---
2515 265 €1 621 €165 €13 644 €---
TOTAL303 985 €159 814 €73 462 €144 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-6 420 €+8 413 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €0 €+1 993 €
5+1 993 €0 €+1 993 €
6+1 993 €0 €+1 993 €
7+1 993 €0 €+1 993 €
8+1 993 €+1 431 €+562 €
9+1 993 €+1 741 €+252 €
10+1 993 €+1 860 €+133 €
11+1 993 €+1 983 €+10 €
12+1 993 €+2 108 €-115 €
13+1 993 €+2 237 €-244 €
14+1 993 €+2 370 €-377 €
15+1 993 €+2 506 €-513 €
16+1 993 €+2 646 €-653 €
17+1 993 €+2 790 €-797 €
18+1 993 €+2 938 €-945 €
19+1 993 €+3 090 €-1 097 €
20+1 993 €+3 246 €-1 253 €
21+1 993 €+3 406 €-1 413 €
22+1 993 €+3 571 €-1 578 €
23+1 993 €+3 740 €-1 747 €
24+1 993 €+3 914 €-1 921 €
25+1 993 €+4 093 €-2 100 €
Total+49 825 €+43 251 €+6 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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