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Maison Vouvray 207 m² T-6 à vendre, 281 500 € | Orpi

Bien expiré
VilleVouvray (37)
Surface207m²
Coût Total391 320€
Loyer Annuel26 253€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1
Prix : 281 500 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 359,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 pièces, Surface 207 m², 5 chambres, 1 salle de bain/eau, Terrain 118 m², Chauffage individuel, Électricité, Double vitrage, Balcon, Cave

281 500 €

Ville : Vouvray
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37210
Total : 391 320€
Prix d'acquisition : 281 500€
Travaux : 87 300€
Valeur du bien : 368 800€
Frais de notaire : 22 520€
Coût estimé : 22 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2188€/mois
Loyer annuel estimé : 26253€/an
Fourchette totale : 1682€ - 2845€/mois
Fourchette annuelle : 20189€ - 34138€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 925,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :117,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 043,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 366,53€
Coût de l'assurance :35 218,80€
Taxe foncière : 2 625,27€/an
Soit par mois : 218,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 187,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 261,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 300 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 207 m² × 52€/m² = 10764€, Main d'œuvre: 36€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:27 300€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1050€ = 27300€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€ (installation comprise)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 20000€ (installation comprise)
  • Revêtement sol salon:2 700€
    Parquet flottant salon: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouvray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 253 €/an
Calcul : 2 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 320 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 409 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 236 €
Revenus locatifs : +26 253 €
Charges déductibles : -104 236 €
Résultat foncier Année 1 : -77 984 €(Déficit de 77 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 936 €/an
Revenus locatifs : +26 253 €
Charges déductibles : -16 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56583.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 281 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 975 €(65% de 281 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 654 €/an
Calcul : 182 975 € × 3,636% = 6 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 253 €104 249 €12 915 €-77 996 €21 400 €56 596 €56 596 €
226 778 €16 603 €12 569 €10 174 €--46 422 €
327 313 €16 246 €12 212 €11 067 €--35 355 €
427 860 €15 876 €11 842 €11 983 €--23 371 €
528 417 €15 494 €11 460 €12 922 €--10 449 €
628 985 €15 099 €11 065 €13 886 €---
729 565 €14 691 €10 657 €14 874 €---
830 156 €14 269 €10 235 €15 887 €---
930 759 €13 832 €9 798 €16 927 €---
1031 374 €13 381 €9 347 €17 994 €---
1132 002 €12 914 €8 880 €19 088 €---
1232 642 €12 431 €8 397 €20 211 €---
1333 295 €11 932 €7 898 €21 362 €---
1433 961 €11 417 €7 383 €22 544 €---
1534 640 €10 883 €6 849 €23 757 €---
1635 333 €10 332 €6 298 €25 001 €---
1736 039 €9 762 €5 728 €26 278 €---
1836 760 €9 172 €5 138 €27 588 €---
1937 495 €8 563 €4 529 €28 932 €---
2038 245 €7 933 €3 899 €30 312 €---
2139 010 €7 281 €3 247 €31 729 €---
2239 790 €6 608 €2 574 €33 183 €---
2340 586 €5 911 €1 877 €34 675 €---
2441 398 €5 191 €1 157 €36 207 €---
2542 226 €4 447 €413 €37 779 €---
TOTAL840 881 €374 517 €186 367 €466 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 513 €-6 420 €+11 933 €
2+5 513 €0 €+5 513 €
3+5 513 €0 €+5 513 €
4+5 513 €0 €+5 513 €
5+5 513 €0 €+5 513 €
6+5 513 €+1 031 €+4 482 €
7+5 513 €+4 462 €+1 051 €
8+5 513 €+4 766 €+747 €
9+5 513 €+5 078 €+435 €
10+5 513 €+5 398 €+115 €
11+5 513 €+5 726 €-213 €
12+5 513 €+6 063 €-550 €
13+5 513 €+6 409 €-896 €
14+5 513 €+6 763 €-1 250 €
15+5 513 €+7 127 €-1 614 €
16+5 513 €+7 500 €-1 987 €
17+5 513 €+7 883 €-2 370 €
18+5 513 €+8 276 €-2 763 €
19+5 513 €+8 680 €-3 167 €
20+5 513 €+9 094 €-3 581 €
21+5 513 €+9 519 €-4 006 €
22+5 513 €+9 955 €-4 442 €
23+5 513 €+10 402 €-4 889 €
24+5 513 €+10 862 €-5 349 €
25+5 513 €+11 334 €-5 821 €
Total+137 825 €+139 909 €+-2 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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