Achat appartement

Bien expiré

VillePerpignan (66)

Surface64m²

Coût Total111 420€

Loyer Annuel7 691€

Rentabilité6.90%

Cashflow/mois-92€

Prix : 66 500 €

Surface : 64 m²

Prix au m² : 1 039,06 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

À vendre, lumineux appartement T3 traversant de 64 m² situé au 2 € étage sur 4 d'un immeuble des années 70, dans une copropriété sans difficulté : il se compose de deux chambres (dont une climatisée), d'un séjour agréable avec acces terrasse, d'une cuisine avec cellier. Vous bénéficiez des fenêtres en double vitrage, chauffage et eau chaude individuels au gaz ; charges annuelles faibles (723 euros), taxe foncière : 1 006 euros ; libre de toute occupation, ce bien à remettre au goût du jour offre un beau potentiel. ?

Ville : Perpignan

Département : Pyrénées-Orientales

Région : Occitanie

Code postal : 66000

Coordonnées : 42.710159, 2.886035

Total : 111 420€

Prix d'acquisition : 66 500€

Travaux : 39 600€

Valeur du bien : 106 100€

Frais de notaire : 5 320€

Coût estimé : 5 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 64m²

Loyer prédit : 10.01€/m²/mois

Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois

Loyer total estimé : 641€/mois

Loyer annuel estimé : 7691€/an

Fourchette totale : 517€ - 794€/mois

Fourchette annuelle : 6209€ - 9528€/an

Rentabilité brute :6.90%

Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.55%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :111 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,00€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :32,50€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 588,50€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 381,11€

Coût de l'assurance :9 749,25€

Taxe foncière : 1 006,00€/an

Soit par mois : 83,83€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 60,25€/mois

Soit par an : 723,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 640,94€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 732,58€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-91,64€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 249 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant

Quantité: 1 système pour 64 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude individuel au gaz

Quantité: 1 chauffe-eau pour 64 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec parquet flottant

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement souhaitable

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique souhaitable

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(619 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:6 500€
Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
Eau chaude:500€
Chauffe-eau gaz: 1 chauffe-eau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:18 000€
Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 691 €/an

Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 818 €/an

Base de calcul : Emprunt de 111 420 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 390 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 006 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 723 €/an

Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 537 €

Revenus locatifs : +7 691 €

Charges déductibles : -45 537 €

Résultat foncier Année 1 : -37 845 €(Déficit de 37 845 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 16 445 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 937 €/an

Revenus locatifs : +7 691 €

Charges déductibles : -5 937 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 755 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16445.27 € reporté.

Prix d'achat du bien : 66 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 572 €/an

Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 691 €	45 540 €	3 821 €	-37 849 €	21 400 €	16 449 €	16 449 €
2	7 845 €	5 840 €	3 721 €	2 005 €	-	-	14 443 €
3	8 002 €	5 736 €	3 617 €	2 266 €	-	-	12 177 €
4	8 162 €	5 628 €	3 509 €	2 534 €	-	-	9 643 €
5	8 325 €	5 516 €	3 397 €	2 809 €	-	-	6 834 €
6	8 492 €	5 401 €	3 282 €	3 091 €	-	-	3 743 €
7	8 662 €	5 281 €	3 162 €	3 380 €	-	-	363 €
8	8 835 €	5 158 €	3 039 €	3 677 €	-	-	-
9	9 012 €	5 030 €	2 911 €	3 982 €	-	-	-
10	9 192 €	4 897 €	2 778 €	4 295 €	-	-	-
11	9 376 €	4 760 €	2 641 €	4 616 €	-	-	-
12	9 563 €	4 618 €	2 499 €	4 946 €	-	-	-
13	9 754 €	4 470 €	2 351 €	5 284 €	-	-	-
14	9 950 €	4 318 €	2 199 €	5 631 €	-	-	-
15	10 148 €	4 160 €	2 041 €	5 988 €	-	-	-
16	10 351 €	3 997 €	1 878 €	6 354 €	-	-	-
17	10 558 €	3 828 €	1 709 €	6 730 €	-	-	-
18	10 770 €	3 653 €	1 534 €	7 117 €	-	-	-
19	10 985 €	3 472 €	1 353 €	7 513 €	-	-	-
20	11 205 €	3 284 €	1 165 €	7 920 €	-	-	-
21	11 429 €	3 090 €	971 €	8 339 €	-	-	-
22	11 657 €	2 889 €	770 €	8 768 €	-	-	-
23	11 891 €	2 681 €	562 €	9 209 €	-	-	-
24	12 128 €	2 466 €	347 €	9 663 €	-	-	-
25	12 371 €	2 243 €	124 €	10 128 €	-	-	-
TOTAL	246 354 €	147 955 €	55 381 €	98 399 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 399 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 691 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 615 €	-6 420 €	+8 035 €
2	+1 615 €	0 €	+1 615 €
3	+1 615 €	0 €	+1 615 €
4	+1 615 €	0 €	+1 615 €
5	+1 615 €	0 €	+1 615 €
6	+1 615 €	0 €	+1 615 €
7	+1 615 €	0 €	+1 615 €
8	+1 615 €	+994 €	+621 €
9	+1 615 €	+1 195 €	+420 €
10	+1 615 €	+1 288 €	+327 €
11	+1 615 €	+1 385 €	+230 €
12	+1 615 €	+1 484 €	+131 €
13	+1 615 €	+1 585 €	+30 €
14	+1 615 €	+1 689 €	-74 €
15	+1 615 €	+1 796 €	-181 €
16	+1 615 €	+1 906 €	-291 €
17	+1 615 €	+2 019 €	-404 €
18	+1 615 €	+2 135 €	-520 €
19	+1 615 €	+2 254 €	-639 €
20	+1 615 €	+2 376 €	-761 €
21	+1 615 €	+2 502 €	-887 €
22	+1 615 €	+2 630 €	-1 015 €
23	+1 615 €	+2 763 €	-1 148 €
24	+1 615 €	+2 899 €	-1 284 €
25	+1 615 €	+3 038 €	-1 423 €
Total	+40 375 €	+29 520 €	+10 855 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📊 Prédiction de loyer

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🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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