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MAISON AVEC BEAU POTENTIEL

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface167m²
Coût Total212 096€
Loyer Annuel17 341€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 800 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 717,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Jardin

Située dans un quartier calme de Tulle et desservie par des bus, cette maison de 167m2 sur trois niveaux avec jardin se compose au rez de rue d'une entrée avec rangements, une cuisine séparée, un séjour avec balcon et vue sur toute la ville, une chambre, une salle d'eau et wc. Au niveau -1, une cuisine, une salle d'eau , deux chambres et un bureau. Au niveau - 2 trois chambres et un wc. Un GARAGE accompagne le tout ! Chaque niveau peut disposer d'une entrée indépendante laissant la possibilité de créer un espace pour recevoir ou louer. Chaudière gaz à condensation / Tout à l'égout. Contactez nous pour des renseignements ou une visite au 0555939494. VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR NOTRE SITE

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.264178, 1.776089
Total : 212 096€
Prix d'acquisition : 119 800€
Travaux : 82 712€
Valeur du bien : 202 512€
Frais de notaire : 9 584€
Coût estimé : 9 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17341€/an
Fourchette totale : 1137€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 13645€ - 22038€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 096€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :61,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 421,94€
Coût de l'assurance :18 558,40€
Taxe foncière : 1 734,06€/an
Soit par mois : 144,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 712 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 700€ = 13700€ (installation incluse)
  • Isolation:6 012€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 36€/m² = 6012€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1 000€ = 21000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 712€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 341 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 096 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 712 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 455 €
Revenus locatifs : +17 341 €
Charges déductibles : -92 455 €
Résultat foncier Année 1 : -75 115 €(Déficit de 75 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 743 €/an
Revenus locatifs : +17 341 €
Charges déductibles : -9 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53714.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 870 €(65% de 119 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 832 €/an
Calcul : 77 870 € × 3,636% = 2 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 341 €92 462 €7 274 €-75 122 €21 400 €53 722 €53 722 €
217 687 €9 559 €7 083 €8 128 €--45 593 €
318 041 €9 361 €6 885 €8 680 €--36 913 €
418 402 €9 156 €6 679 €9 246 €--27 667 €
518 770 €8 944 €6 467 €9 826 €--17 841 €
619 145 €8 724 €6 247 €10 422 €--7 419 €
719 528 €8 496 €6 020 €11 032 €---
819 919 €8 261 €5 784 €11 658 €---
920 317 €8 017 €5 540 €12 300 €---
1020 724 €7 764 €5 288 €12 959 €---
1121 138 €7 503 €5 027 €13 635 €---
1221 561 €7 233 €4 756 €14 328 €---
1321 992 €6 952 €4 476 €15 040 €---
1422 432 €6 662 €4 186 €15 769 €---
1522 881 €6 362 €3 886 €16 518 €---
1623 338 €6 051 €3 575 €17 287 €---
1723 805 €5 730 €3 253 €18 075 €---
1824 281 €5 397 €2 920 €18 884 €---
1924 767 €5 052 €2 575 €19 715 €---
2025 262 €4 695 €2 218 €20 567 €---
2125 767 €4 325 €1 849 €21 442 €---
2226 283 €3 943 €1 466 €22 340 €---
2326 808 €3 547 €1 070 €23 262 €---
2427 344 €3 136 €660 €24 208 €---
2527 891 €2 712 €236 €25 179 €---
TOTAL555 424 €250 044 €105 422 €305 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 642 €-6 420 €+10 062 €
2+3 642 €0 €+3 642 €
3+3 642 €0 €+3 642 €
4+3 642 €0 €+3 642 €
5+3 642 €0 €+3 642 €
6+3 642 €0 €+3 642 €
7+3 642 €+1 084 €+2 558 €
8+3 642 €+3 497 €+145 €
9+3 642 €+3 690 €-48 €
10+3 642 €+3 888 €-246 €
11+3 642 €+4 090 €-448 €
12+3 642 €+4 298 €-656 €
13+3 642 €+4 512 €-870 €
14+3 642 €+4 731 €-1 089 €
15+3 642 €+4 955 €-1 313 €
16+3 642 €+5 186 €-1 544 €
17+3 642 €+5 423 €-1 781 €
18+3 642 €+5 665 €-2 023 €
19+3 642 €+5 914 €-2 272 €
20+3 642 €+6 170 €-2 528 €
21+3 642 €+6 433 €-2 791 €
22+3 642 €+6 702 €-3 060 €
23+3 642 €+6 978 €-3 336 €
24+3 642 €+7 262 €-3 620 €
25+3 642 €+7 554 €-3 912 €
Total+91 050 €+91 614 €+-564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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