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Appartement à vendre

VilleÉvry (91)
Surface87m²
Coût Total221 842€
Loyer Annuel15 524€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 952,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Non meublé

4900 IMMO vous présente :

Ce T5 de 87m2, situé à Aguado, secteur bien desservi et recherché. Il se compose : d'une entrée, d'un double séjour avec coin salle à manger donnant sur un grand balcon de 11m2, d'une cuisine fermée, d'un couloir avec placards de rangement intégrés, de 3 chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.

UN BOX FERMÉ en sous-sol et une cave accompagnent ce bien.

Charges de copropriété : 308 euros/mois (eau chaude, eau froide, chauffage, entretient..) Taxe foncière : 1 911 euros

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 150 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1152.00 et 1559.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.623761, 2.418367
Total : 221 842€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 38 350€
Valeur du bien : 208 250€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1294€/mois
Loyer annuel estimé : 15524€/an
Fourchette totale : 887€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 10646€ - 22638€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 750 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 250 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-69 350€ (-29.0%)
Marge achat-revente :17 408€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 842€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 163,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 777,37€
Coût de l'assurance :19 411,17€
Taxe foncière : 1 911,00€/an
Soit par mois : 159,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 308,00€/mois
Soit par an : 3 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 293,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 630,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-337,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 350 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Calcul : 1 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 842 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 696 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 180 €
Revenus locatifs : +15 524 €
Charges déductibles : -52 180 €
Résultat foncier Année 1 : -36 656 €(Déficit de 36 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 830 €/an
Revenus locatifs : +15 524 €
Charges déductibles : -13 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15255.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 524 €52 187 €7 454 €-36 663 €21 400 €15 263 €15 263 €
215 835 €13 639 €7 256 €2 195 €--13 068 €
316 151 €13 435 €7 051 €2 717 €--10 351 €
416 474 €13 223 €6 839 €3 252 €--7 100 €
516 804 €13 004 €6 620 €3 800 €--3 299 €
617 140 €12 777 €6 394 €4 363 €---
717 483 €12 542 €6 159 €4 940 €---
817 832 €12 300 €5 916 €5 533 €---
918 189 €12 049 €5 665 €6 140 €---
1018 553 €11 789 €5 406 €6 764 €---
1118 924 €11 520 €5 137 €7 403 €---
1219 302 €11 243 €4 859 €8 060 €---
1319 688 €10 955 €4 572 €8 733 €---
1420 082 €10 658 €4 274 €9 425 €---
1520 484 €10 350 €3 966 €10 134 €---
1620 894 €10 031 €3 648 €10 862 €---
1721 311 €9 702 €3 319 €11 609 €---
1821 738 €9 361 €2 978 €12 376 €---
1922 172 €9 009 €2 625 €13 163 €---
2022 616 €8 644 €2 261 €13 972 €---
2123 068 €8 267 €1 884 €14 801 €---
2223 529 €7 877 €1 493 €15 653 €---
2324 000 €7 473 €1 089 €16 527 €---
2424 480 €7 055 €672 €17 425 €---
2524 970 €6 623 €240 €18 347 €---
TOTAL497 244 €305 714 €107 777 €191 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 260 €-6 420 €+9 680 €
2+3 260 €0 €+3 260 €
3+3 260 €0 €+3 260 €
4+3 260 €0 €+3 260 €
5+3 260 €0 €+3 260 €
6+3 260 €+319 €+2 941 €
7+3 260 €+1 482 €+1 778 €
8+3 260 €+1 660 €+1 600 €
9+3 260 €+1 842 €+1 418 €
10+3 260 €+2 029 €+1 231 €
11+3 260 €+2 221 €+1 039 €
12+3 260 €+2 418 €+842 €
13+3 260 €+2 620 €+640 €
14+3 260 €+2 827 €+433 €
15+3 260 €+3 040 €+220 €
16+3 260 €+3 259 €+1 €
17+3 260 €+3 483 €-223 €
18+3 260 €+3 713 €-453 €
19+3 260 €+3 949 €-689 €
20+3 260 €+4 191 €-931 €
21+3 260 €+4 440 €-1 180 €
22+3 260 €+4 696 €-1 436 €
23+3 260 €+4 958 €-1 698 €
24+3 260 €+5 227 €-1 967 €
25+3 260 €+5 504 €-2 244 €
Total+81 500 €+57 459 €+24 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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