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Au cœur du village de Marthon, Bâtiment en pierres, ancien commerce, bar pizza, avec logement au dessus

VilleMarthon (16)
Surface183m²
Coût Total168 945€
Loyer Annuel14 431€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 519,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 183 m², 8 pièces, 4 chambres, 90 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Salon, Cave, 1 salle de douche, chauffage central au fuel, Cuisine séparée

Ce bel immeuble d'angle en pierres, limitrophe dune place et d'un parc vert comprend: Au Rez de chaussée, un ancien bar pizza avec salle de bar de 40 m2, salle de restaurant de 22.60 m2 avec four à pizza. Au premier étage, logement avec,une cuisine de 9 m2, une salle à manger de 23.70 m2, un salon de 22.80 m2,une salle d'eau. Au deuxième étage sous les combles 3 chambres de, ,14.8 m2 et une 4ème pièce de 7.50 m2 Un WC au rez de chaussée, un WC à l'étage.

Des travaux d'amélioration intérieure et mise au goût du jour sont à prévoir.

183 m2 de surface totale (avec les pièces sous les combles). cave de 30 m2 Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Contactez Yves TRICAUD Entrepreneur Individuel, Agent commercial (RSAC N°878 913 938 Greffe de ANGOULEME) (réf. 614101 )

Ville : Marthon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16380
Coordonnées : 45.613683, 0.445248
Total : 168 945€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 66 345€
Valeur du bien : 161 345€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14431€/an
Fourchette totale : 960€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11523€ - 18072€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 128,16 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 453 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-111 453€ (-54.0%)
Marge achat-revente :37 508€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 945€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :49,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 707,27€
Coût de l'assurance :14 782,69€
Taxe foncière : 1 443,06€/an
Soit par mois : 120,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: environ 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5-8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (environ 22.80 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 59 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement et mise aux normes
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 345 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 980€
    Isolation combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 600€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 140€
    Peinture salon: 22.80 m² × 50€/m² = 1140€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 425€
    Rénovation 4 chambres: 59 m² × 75€/m² = 4425€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marthon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 945 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 345 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 715 €
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -73 715 €
Résultat foncier Année 1 : -59 284 €(Déficit de 59 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 370 €/an
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -7 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37884.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 431 €73 720 €5 341 €-59 290 €21 400 €37 890 €37 890 €
214 719 €7 230 €5 195 €7 490 €--30 400 €
315 014 €7 079 €5 045 €7 934 €--22 465 €
415 314 €6 924 €4 890 €8 390 €--14 075 €
515 620 €6 764 €4 729 €8 857 €--5 219 €
615 933 €6 598 €4 564 €9 335 €---
716 251 €6 427 €4 393 €9 824 €---
816 576 €6 251 €4 216 €10 326 €---
916 908 €6 069 €4 034 €10 839 €---
1017 246 €5 881 €3 846 €11 365 €---
1117 591 €5 686 €3 652 €11 905 €---
1217 943 €5 486 €3 451 €12 457 €---
1318 302 €5 279 €3 244 €13 023 €---
1418 668 €5 065 €3 031 €13 602 €---
1519 041 €4 844 €2 810 €14 197 €---
1619 422 €4 617 €2 582 €14 805 €---
1719 810 €4 381 €2 347 €15 429 €---
1820 206 €4 138 €2 104 €16 068 €---
1920 611 €3 888 €1 853 €16 723 €---
2021 023 €3 629 €1 594 €17 394 €---
2121 443 €3 362 €1 327 €18 082 €---
2221 872 €3 086 €1 051 €18 787 €---
2322 309 €2 801 €766 €19 509 €---
2422 756 €2 506 €472 €20 249 €---
2523 211 €2 203 €168 €21 008 €---
TOTAL462 218 €193 912 €76 707 €268 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 030 €-6 420 €+9 450 €
2+3 030 €0 €+3 030 €
3+3 030 €0 €+3 030 €
4+3 030 €0 €+3 030 €
5+3 030 €0 €+3 030 €
6+3 030 €+1 235 €+1 795 €
7+3 030 €+2 947 €+83 €
8+3 030 €+3 098 €-68 €
9+3 030 €+3 252 €-222 €
10+3 030 €+3 410 €-380 €
11+3 030 €+3 571 €-541 €
12+3 030 €+3 737 €-707 €
13+3 030 €+3 907 €-877 €
14+3 030 €+4 081 €-1 051 €
15+3 030 €+4 259 €-1 229 €
16+3 030 €+4 442 €-1 412 €
17+3 030 €+4 629 €-1 599 €
18+3 030 €+4 820 €-1 790 €
19+3 030 €+5 017 €-1 987 €
20+3 030 €+5 218 €-2 188 €
21+3 030 €+5 424 €-2 394 €
22+3 030 €+5 636 €-2 606 €
23+3 030 €+5 853 €-2 823 €
24+3 030 €+6 075 €-3 045 €
25+3 030 €+6 302 €-3 272 €
Total+75 750 €+80 492 €+-4 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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