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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface51m²
Coût Total102 160€
Loyer Annuel7 976€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 176,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m² - Appartement 2 pièces 51 m²

BOURG, à 300 m de la faculté, T2 de 50 m² entièrement à rénover. Il se situe au 5ème étage d'une résidence avec ascenseur, qui va être isolée par l'extérieur cette année. Traversant Est-Ouest, il se compose d'une entrée desservant une chambre de 11.50 m², d'une cuisine séparée de 9 m², d'une pièce de séjour donnant sur une loggia, une salle de bains et des toilettes séparés. L'appartement a été 'mis à nu' et est à réaménager. Il est vendu avec une cave et un garage fermé.

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 121 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/01/2026

Consommation énergie primaire : 237 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 203 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 060 € et 1 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.211266, 5.214056
Total : 102 160€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 37 360€
Valeur du bien : 97 360€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.21€ - 16.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7976€/an
Fourchette totale : 521€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6251€ - 10176€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 204,64 €/m²
Basé sur :224 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 436 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-52 436€ (-46.6%)
Marge achat-revente :10 276€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 527,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 516,68€
Coût de l'assurance :8 683,60€
Taxe foncière : 797,58€/an
Soit par mois : 66,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture ternie dans la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 360 €(733 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 250€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 976 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 802 €
Revenus locatifs : +7 976 €
Charges déductibles : -41 802 €
Résultat foncier Année 1 : -33 827 €(Déficit de 33 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 442 €/an
Revenus locatifs : +7 976 €
Charges déductibles : -4 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12426.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 976 €41 806 €3 301 €-33 830 €21 400 €12 430 €12 430 €
28 135 €4 356 €3 211 €3 779 €--8 651 €
38 298 €4 264 €3 119 €4 034 €--4 617 €
48 464 €4 169 €3 024 €4 295 €--322 €
58 633 €4 071 €2 926 €4 563 €---
68 806 €3 969 €2 824 €4 837 €---
78 982 €3 864 €2 719 €5 118 €---
89 162 €3 756 €2 611 €5 406 €---
99 345 €3 643 €2 499 €5 701 €---
109 532 €3 528 €2 383 €6 004 €---
119 722 €3 408 €2 263 €6 314 €---
129 917 €3 284 €2 140 €6 632 €---
1310 115 €3 157 €2 012 €6 958 €---
1410 317 €3 025 €1 880 €7 293 €---
1510 524 €2 888 €1 744 €7 635 €---
1610 734 €2 748 €1 603 €7 987 €---
1710 949 €2 602 €1 457 €8 347 €---
1811 168 €2 452 €1 307 €8 716 €---
1911 391 €2 296 €1 151 €9 095 €---
2011 619 €2 136 €991 €9 483 €---
2111 852 €1 970 €825 €9 882 €---
2212 089 €1 799 €654 €10 290 €---
2312 330 €1 622 €477 €10 709 €---
2412 577 €1 439 €294 €11 138 €---
2512 829 €1 250 €105 €11 579 €---
TOTAL255 466 €113 500 €47 517 €141 966 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 966 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 675 €-6 420 €+8 095 €
2+1 675 €0 €+1 675 €
3+1 675 €0 €+1 675 €
4+1 675 €0 €+1 675 €
5+1 675 €+1 272 €+403 €
6+1 675 €+1 451 €+224 €
7+1 675 €+1 535 €+140 €
8+1 675 €+1 622 €+53 €
9+1 675 €+1 710 €-35 €
10+1 675 €+1 801 €-126 €
11+1 675 €+1 894 €-219 €
12+1 675 €+1 990 €-315 €
13+1 675 €+2 088 €-413 €
14+1 675 €+2 188 €-513 €
15+1 675 €+2 291 €-616 €
16+1 675 €+2 396 €-721 €
17+1 675 €+2 504 €-829 €
18+1 675 €+2 615 €-940 €
19+1 675 €+2 729 €-1 054 €
20+1 675 €+2 845 €-1 170 €
21+1 675 €+2 964 €-1 289 €
22+1 675 €+3 087 €-1 412 €
23+1 675 €+3 213 €-1 538 €
24+1 675 €+3 342 €-1 667 €
25+1 675 €+3 474 €-1 799 €
Total+41 875 €+42 590 €+-715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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