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Appartement à vendre

VilleAlès (30)
Surface103
Coût Total150 640
Loyer Annuel13 026
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 242,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Non meublé

Idéalement situé en plein cœur d'Alès, cet appartement spacieux réunit emplacement privilégié et beaux volumes, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Il se compose de :

3 chambres lumineuses, Une pièce supplémentaire pouvant servir de dressing ou bureau, Une cuisine indépendante, Un vaste séjour, Une salle de bains, Un WC séparé, Un très grand placard dans le couloir pour plus de rangement.

Un garage privatif ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien rare sur le secteur.

L'appartement est actuellement loué. Prévoir un petit rafraîchissement pour le remettre au goût du jour.

Un bien fonctionnel et bien situé, idéal pour un projet familial ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder ! La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr DIGON Damien, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de Nîmes sous le numéro RSAC 521 609 180)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les honoraires sont à la charge du vendeur. Référence agence : 13767

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.123153, 4.088560
Total : 150 640
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 12 400
Valeur du bien : 140 400
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13026€/an
Fourchette totale : 856€ - 1376€/mois
Fourchette annuelle : 10276€ - 16512€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 495,33 €/m²
Basé sur :335 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 019
Prix d'achat :128 000
Décote à l'achat :-26 019 (-16.9%)
Marge achat-revente :3 379€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 185,34
Coût de l'assurance :12 804,40
Taxe foncière : 1 302,63€/an
Soit par mois : 108,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 400(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 6000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 4000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 026 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 271
Revenus locatifs : +13 026
Charges déductibles : -19 271
Résultat foncier Année 1 : -6 245(Déficit de 6 245 €)
Imputable sur revenu global : 6 245
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +13 026
Charges déductibles : -6 871
Résultat foncier Années 2+ : 6 155 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 02619 2765 061-6 2506 250 €--
213 2876 7424 9276 545---
313 5536 6034 7886 950---
413 8246 4594 6447 365---
514 1006 3104 4957 790---
614 3826 1564 3418 226---
714 6705 9974 1828 673---
814 9635 8324 0179 131---
915 2625 6623 8479 601---
1015 5685 4853 67110 082---
1115 8795 3033 48810 576---
1216 1975 1143 30011 082---
1316 5204 9193 10411 601---
1416 8514 7172 90212 134---
1517 1884 5082 69312 680---
1617 5324 2922 47713 240---
1717 8824 0682 25413 814---
1818 2403 8372 02214 403---
1918 6053 5981 78315 007---
2018 9773 3501 53515 627---
2119 3563 0941 27916 263---
2219 7432 8291 01416 915---
2320 1382 55574017 584---
2420 5412 27145618 270---
2520 9521 97816318 974---
TOTAL417 235130 95573 185286 2806 250Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 875
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 280
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736-1 875+4 611
2+2 736+1 963+773
3+2 736+2 085+651
4+2 736+2 209+527
5+2 736+2 337+399
6+2 736+2 468+268
7+2 736+2 602+134
8+2 736+2 739-3
9+2 736+2 880-144
10+2 736+3 025-289
11+2 736+3 173-437
12+2 736+3 325-589
13+2 736+3 480-744
14+2 736+3 640-904
15+2 736+3 804-1 068
16+2 736+3 972-1 236
17+2 736+4 144-1 408
18+2 736+4 321-1 585
19+2 736+4 502-1 766
20+2 736+4 688-1 952
21+2 736+4 879-2 143
22+2 736+5 074-2 338
23+2 736+5 275-2 539
24+2 736+5 481-2 745
25+2 736+5 692-2 956
Total+68 400+85 884+-17 484
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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