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Détails du bien

Bien expiré
VilleFenouillet (66)
Surface130
Coût Total93 580
Loyer Annuel11 389
Rentabilité12.17%
Cashflow/mois+364
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 584,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Olivier Voutzinos vous propose: SAINT PAUL DE FENOUILLET : T5 - 4 chambres - 130m2 - Extérieur de 90m2

Découvrez cet appartement offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéalement situé dans un secteur recherché à proximité immédiate des écoles, commerces et services. Son emplacement privilégié vous permettra également de profiter des paysages exceptionnels des Gorges de Galamus, parfaits pour les amoureux de nature et de randonnée.

L'appartement vous offre un séjour orienté sud avec cheminée donnant sur une cuisine de 15 m². Le salon et la cuisine dispose de fenêtre en double vitrage et de volets électriques. L'espace nuit offre quatre grandes chambres, chacune entre 13 et 19m2, Salle d'eau et un wc séparé. Grande Cour de 85 m², parfaite pour profiter des beaux jours en extérieur.

Garage spacieux de 45 m², permettant de stationner votre véhicule en toute sécurité et de disposer d'un espace de stockage supplémentaire.

Un bien à personnaliser selon vos envies :

Des travaux sont à prévoir, vous offrant ainsi l'opportunité unique de rénover et d'aménager cet appartement à votre goût, pour créer un intérieur qui vous ressemble. Idéal Investisseur / Primo Accédant / Chambre d'hôte.

Ville : Fenouillet
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Total : 93 580
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 11 500
Valeur du bien : 87 500
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 773€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 9275€ - 13986€/an
Rentabilité brute :12.17%
Fourchette de rentabilité :9.91% - 14.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 164,77
Coût de l'assurance :8 188,25
Taxe foncière : 1 138,94€/an
Soit par mois : 94,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :364,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 580 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 089
Revenus locatifs : +11 389
Charges déductibles : -16 089
Résultat foncier Année 1 : -4 700(Déficit de 4 700 €)
Imputable sur revenu global : 4 700
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 589 €/an
Revenus locatifs : +11 389
Charges déductibles : -4 589
Résultat foncier Années 2+ : 6 800 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 38916 0923 126-4 7034 703 €--
211 6174 5093 0427 108---
311 8504 4232 9567 427---
412 0874 3342 8677 753---
512 3284 2422 7758 087---
612 5754 1472 6808 428---
712 8264 0482 5828 778---
813 0833 9462 4809 137---
913 3453 8412 3749 504---
1013 6113 7322 2659 880---
1113 8843 6192 15210 265---
1214 1613 5022 03610 659---
1314 4453 3821 91511 063---
1414 7333 2571 79011 477---
1515 0283 1281 66111 900---
1615 3292 9941 52812 334---
1715 6352 8561 39012 779---
1815 9482 7141 24713 234---
1916 2672 5661 09913 701---
2016 5922 41394714 179---
2116 9242 25578914 669---
2217 2632 09262515 171---
2317 6081 92245615 685---
2417 9601 74828116 212---
2518 3191 56710016 752---
TOTAL364 80793 32745 165271 4804 703Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 411
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 480
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392-1 411+3 803
2+2 392+2 132+260
3+2 392+2 228+164
4+2 392+2 326+66
5+2 392+2 426-34
6+2 392+2 529-137
7+2 392+2 634-242
8+2 392+2 741-349
9+2 392+2 851-459
10+2 392+2 964-572
11+2 392+3 079-687
12+2 392+3 198-806
13+2 392+3 319-927
14+2 392+3 443-1 051
15+2 392+3 570-1 178
16+2 392+3 700-1 308
17+2 392+3 834-1 442
18+2 392+3 970-1 578
19+2 392+4 110-1 718
20+2 392+4 254-1 862
21+2 392+4 401-2 009
22+2 392+4 551-2 159
23+2 392+4 706-2 314
24+2 392+4 864-2 472
25+2 392+5 026-2 634
Total+59 800+81 444+-21 644
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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