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Maison à vendre

VilleVerdun (55)
Surface160
Coût Total198 200
Loyer Annuel16 068
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 15,6 m²), 3 chambres, 2 terrasses, calme, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A Seulement 25 minutes de Verdun, Saint Mihiel et Joinville VENTE INTERACTIVE Ce bien est proposé à la vente interactive, un processus encadré par ENCHÈRES IMMO. La participation à la vente interactive est soumise à un agrément préalable sans frais supplémentaire. Toutes les offres seront transmises au vendeur, qui reste libre de choisir l'offre qui lui convient le mieux. Le prix de départ de 110000 € correspond à la première offre possible, incluant les honoraires de négociation. Il est précisé que ce prix ne constitue pas nécessairement le montant auquel le vendeur souhaite conclure la vente. Une offre déposée en ligne durant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une simple intention d'achat. Située dans le charmant village de Doncourt-aux-Templiers, cette maison de 160 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux. Avec ses 10 pièces bien agencées, la propriété dispose de trois grandes chambres, idéales pour accueillir toute la famille ou aménager un bureau à domicile. Les espaces de vie sont baignés de lumière naturelle, apportant une atmosphère chaleureuse et apaisante à chaque pièce.

La maison propose un séjour convivial, une cuisine fonctionnelle et une véranda donnant sur l'extérieur, parfaite pour profiter des beaux jours en toute sérénité. Les matériaux de qualité et les finitions soignées assurent un confort optimal au quotidien. Les chambres bénéficient de beaux volumes et de nombreux rangements, alliant praticité et esthétisme.

À l'extérieur, vous profiterez d'un espace agréable pour vos moments de détente. Le jardin privatif offre un lieu privilégié pour partager des repas en famille ou entre amis. Cette maison est idéale pour ceux qui recherchent le calme de la campagne tout en restant proches des commodités essentielles. Venez découvrir tout le potentiel de ce bien rare sur le secteur.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.141428, 5.336847
Total : 198 200
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 79 400
Valeur du bien : 189 400
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16068€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 12540€ - 20587€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 486,34 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :237 815
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-127 815 (-53.7%)
Marge achat-revente :39 615€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 024,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 186,82
Coût de l'assurance :16 847,00
Taxe foncière : 1 606,76€/an
Soit par mois : 133,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 338,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 400(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 400
    Isolation des combles: 160 m² × 90€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000
    Remplacement de 20 fenêtres: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Pose de parquet flottant dans 3 chambres: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture des murs et plafonds du salon: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 078
Revenus locatifs : +16 068
Charges déductibles : -88 078
Résultat foncier Année 1 : -72 010(Déficit de 72 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 610
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 678 €/an
Revenus locatifs : +16 068
Charges déductibles : -8 678
Résultat foncier Années 2+ : 7 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50610.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 06888 0846 403-72 01621 400 €50 616 €50 616 €
216 3898 5116 2307 878--42 739 €
316 7178 3326 0528 384--34 354 €
417 0518 1485 8678 903--25 451 €
517 3927 9575 6769 435--16 016 €
617 7407 7605 4799 980--6 035 €
718 0957 5565 27510 539---
818 4577 3465 06511 111---
918 8267 1284 84711 698---
1019 2026 9034 62312 299---
1119 5866 6714 39112 915---
1219 9786 4324 15113 547---
1320 3786 1843 90314 194---
1420 7855 9283 64714 857---
1521 2015 6633 38315 538---
1621 6255 3903 10916 235---
1722 0575 1082 82716 950---
1822 4994 8162 53517 683---
1922 9494 5142 23418 434---
2023 4084 2031 92219 205---
2123 8763 8811 60119 994---
2224 3533 5491 26820 804---
2324 8403 20592521 635---
2425 3372 85057022 487---
2525 8442 48420323 360---
TOTAL514 651228 60392 187286 04821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 048
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 374-6 420+9 794
2+3 3740+3 374
3+3 3740+3 374
4+3 3740+3 374
5+3 3740+3 374
6+3 3740+3 374
7+3 374+1 351+2 023
8+3 374+3 333+41
9+3 374+3 509-135
10+3 374+3 690-316
11+3 374+3 875-501
12+3 374+4 064-690
13+3 374+4 258-884
14+3 374+4 457-1 083
15+3 374+4 661-1 287
16+3 374+4 870-1 496
17+3 374+5 085-1 711
18+3 374+5 305-1 931
19+3 374+5 530-2 156
20+3 374+5 761-2 387
21+3 374+5 998-2 624
22+3 374+6 241-2 867
23+3 374+6 490-3 116
24+3 374+6 746-3 372
25+3 374+7 008-3 634
Total+84 350+85 814+-1 464
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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