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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface82m²
Coût Total235 370€
Loyer Annuel17 090€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 182,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Belle vue, Exposition est, Digicode, Interphone

Appartement 4 pièces secteur MAIRIE !!

A proximité des écoles (maternelle, primaire, collèges et lycée), des commerces de proximité et des transports.

Venez découvrir ce 4 pièces dans la verdure comprenant : une entrée, un double séjour, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, salle de bains, W.C séparé, dégagement, et de nombreux placards.

Vous profiterez également d'un balcon avec une vue dégagée et d'une cave.

Les plus : Double vitrage, volets roulants électriques , quartier calme, balcon

N'ATTENDEZ PLUS ET VENEZ LE VISITER !!

Copropriété de 1345 lots - dont 447 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2880.00 euros.

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.917952, 2.542757
Total : 235 370€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 42 050€
Valeur du bien : 221 050€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17090€/an
Fourchette totale : 1150€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 13798€ - 21169€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 647,06 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 059 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-38 059€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-18 311€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 475,34€
Coût de l'assurance :20 594,87€
Taxe foncière : 1 709,03€/an
Soit par mois : 142,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 424,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries extérieures pour assurer l'étanchéité.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Parquet en bon état nécessitant un léger entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour un meilleur aspect
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour un meilleur aspect

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 050 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6750€ = 6750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Entretien parquet: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 090 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 370 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 709 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 060 €
Revenus locatifs : +17 090 €
Charges déductibles : -55 060 €
Résultat foncier Année 1 : -37 969 €(Déficit de 37 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 010 €/an
Revenus locatifs : +17 090 €
Charges déductibles : -13 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16569.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 090 €55 067 €7 604 €-37 977 €21 400 €16 577 €16 577 €
217 432 €12 812 €7 399 €4 620 €--11 957 €
317 781 €12 599 €7 187 €5 181 €--6 775 €
418 136 €12 380 €6 967 €5 756 €--1 019 €
518 499 €12 154 €6 741 €6 346 €---
618 869 €11 919 €6 507 €6 950 €---
719 246 €11 678 €6 265 €7 569 €---
819 631 €11 428 €6 015 €8 204 €---
920 024 €11 169 €5 757 €8 855 €---
1020 425 €10 903 €5 490 €9 522 €---
1120 833 €10 627 €5 214 €10 206 €---
1221 250 €10 342 €4 929 €10 908 €---
1321 675 €10 048 €4 635 €11 627 €---
1422 108 €9 744 €4 331 €12 364 €---
1522 550 €9 430 €4 017 €13 121 €---
1623 001 €9 105 €3 692 €13 896 €---
1723 461 €8 770 €3 357 €14 691 €---
1823 931 €8 423 €3 011 €15 507 €---
1924 409 €8 066 €2 653 €16 344 €---
2024 897 €7 696 €2 283 €17 202 €---
2125 395 €7 314 €1 901 €18 082 €---
2225 903 €6 919 €1 506 €18 984 €---
2326 421 €6 511 €1 098 €19 910 €---
2426 950 €6 089 €677 €20 860 €---
2527 489 €5 654 €241 €21 835 €---
TOTAL547 408 €286 846 €109 475 €260 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 589 €-6 420 €+10 009 €
2+3 589 €0 €+3 589 €
3+3 589 €0 €+3 589 €
4+3 589 €0 €+3 589 €
5+3 589 €+1 598 €+1 991 €
6+3 589 €+2 085 €+1 504 €
7+3 589 €+2 271 €+1 318 €
8+3 589 €+2 461 €+1 128 €
9+3 589 €+2 656 €+933 €
10+3 589 €+2 857 €+732 €
11+3 589 €+3 062 €+527 €
12+3 589 €+3 272 €+317 €
13+3 589 €+3 488 €+101 €
14+3 589 €+3 709 €-120 €
15+3 589 €+3 936 €-347 €
16+3 589 €+4 169 €-580 €
17+3 589 €+4 407 €-818 €
18+3 589 €+4 652 €-1 063 €
19+3 589 €+4 903 €-1 314 €
20+3 589 €+5 161 €-1 572 €
21+3 589 €+5 425 €-1 836 €
22+3 589 €+5 695 €-2 106 €
23+3 589 €+5 973 €-2 384 €
24+3 589 €+6 258 €-2 669 €
25+3 589 €+6 550 €-2 961 €
Total+89 725 €+78 169 €+11 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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