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Appartement 2 pièces 54 m²

VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface54m²
Coût Total114 620€
Loyer Annuel10 248€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 592,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 54 m²

REFERENCE ANNONCE : 41078/32 - Fleury-les-Aubrais - 432 rue du Faubourg Bannier

Dans une petite copropriété à faibles charges, découvrez cet appartement T2 de 53 m², en bon état général.

Il se compose d'un agréable séjour donnant sur une cuisine ouverte, d'une salle d'eau, d'un WC séparé ainsi que d'une très grande chambre au calme, donnant sur l'intérieur de la copropriété.

Un bien fonctionnel et agréable, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Classe énergétique : D

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 54 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/02/2026

Consommation énergie primaire : 197.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 020 € et 1 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Coordonnées : 47.922150, 1.905574
Total : 114 620€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 21 740€
Valeur du bien : 107 740€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 15.81€/m²/mois
Fourchette : 13.21€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10248€/an
Fourchette totale : 713€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 8560€ - 12267€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 051,52 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 782 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-24 782€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-3 838€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :33,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 041,71€
Coût de l'assurance :10 029,25€
Taxe foncière : 1 024,77€/an
Soit par mois : 85,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 740 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-les-Aubrais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 248 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 620 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 786 €
Revenus locatifs : +10 248 €
Charges déductibles : -26 786 €
Résultat foncier Année 1 : -16 538 €(Déficit de 16 538 €)
Imputable sur revenu global : 16 538 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 046 €/an
Revenus locatifs : +10 248 €
Charges déductibles : -5 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 202 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 248 €26 789 €3 623 €-16 542 €16 542 €--
210 453 €4 951 €3 525 €5 502 €---
310 662 €4 849 €3 423 €5 813 €---
410 875 €4 743 €3 317 €6 132 €---
511 092 €4 634 €3 209 €6 458 €---
611 314 €4 522 €3 096 €6 792 €---
711 541 €4 406 €2 980 €7 134 €---
811 771 €4 287 €2 861 €7 485 €---
912 007 €4 163 €2 737 €7 844 €---
1012 247 €4 035 €2 609 €8 212 €---
1112 492 €3 904 €2 478 €8 588 €---
1212 742 €3 768 €2 342 €8 974 €---
1312 997 €3 627 €2 201 €9 369 €---
1413 256 €3 482 €2 056 €9 774 €---
1513 522 €3 332 €1 906 €10 189 €---
1613 792 €3 178 €1 752 €10 614 €---
1714 068 €3 018 €1 592 €11 050 €---
1814 349 €2 853 €1 428 €11 496 €---
1914 636 €2 683 €1 257 €11 953 €---
2014 929 €2 508 €1 082 €12 421 €---
2115 227 €2 326 €900 €12 901 €---
2215 532 €2 139 €713 €13 393 €---
2315 843 €1 946 €520 €13 897 €---
2416 160 €1 746 €320 €14 413 €---
2516 483 €1 540 €114 €14 943 €---
TOTAL328 235 €109 430 €52 042 €218 805 €16 542 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 963 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152 €-4 963 €+7 115 €
2+2 152 €+1 651 €+501 €
3+2 152 €+1 744 €+408 €
4+2 152 €+1 840 €+312 €
5+2 152 €+1 937 €+215 €
6+2 152 €+2 038 €+114 €
7+2 152 €+2 140 €+12 €
8+2 152 €+2 245 €-93 €
9+2 152 €+2 353 €-201 €
10+2 152 €+2 463 €-311 €
11+2 152 €+2 576 €-424 €
12+2 152 €+2 692 €-540 €
13+2 152 €+2 811 €-659 €
14+2 152 €+2 932 €-780 €
15+2 152 €+3 057 €-905 €
16+2 152 €+3 184 €-1 032 €
17+2 152 €+3 315 €-1 163 €
18+2 152 €+3 449 €-1 297 €
19+2 152 €+3 586 €-1 434 €
20+2 152 €+3 726 €-1 574 €
21+2 152 €+3 870 €-1 718 €
22+2 152 €+4 018 €-1 866 €
23+2 152 €+4 169 €-2 017 €
24+2 152 €+4 324 €-2 172 €
25+2 152 €+4 483 €-2 331 €
Total+53 800 €+65 642 €+-11 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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